未辦理土地使用權證轉讓土地是否征收契稅

國稅函[2007]645號規定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

國稅函[2007]645號國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復

據我國稅法，土地使用權轉讓涉及營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅等。一些單位和個人為了逃避上述稅款，在轉讓、抵押或置換土地時往往會采取隱形的方式，不辦理土地使用權屬證書變更登記手續，或者對未取得土地使用權屬證書的土地進行轉讓、抵押或置換。針對此種情況，國家稅務總局于近日出臺了國稅函[2007]645號文《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》。

文件規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。正確理解該文件的精神，筆者以為需要準確把握以下幾個問題：

該文件是國家進一步加強土地市場稅收征管的重大舉措之一。

近年來，國家稅務總局針對土地市場的稅收征管出臺或修訂了若干法規。2006年12月國務院頒布了第483號令，從2007年1月1日起施行修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，提高了土地使用稅稅額幅度，并將外資企業納入城鎮土地使用稅征稅范圍；2006年12月又出臺了國稅發[2006]187號文《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，進一步規范和加強房地產開發企業土地增值稅的清算管理；

2006年11月頒布的財稅[2006]162號文《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》，首次明確土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，而在此之前根據已經執行了十多年的國稅發[1991]第155號《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》，土地使用權出讓、轉讓書據（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。土地使用稅方面，財稅[2006]56號《財政部國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》就曾規定，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。在國稅函[2007]645號文《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》頒布之前，國稅函〔2007〕629號文《國家稅務總局關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》還規定，取消《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產開發商的土地使用稅優惠規定。

因此，我們可以認為，國稅函[2007]645號文《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》，是國家為促進合理開發利用土地，運用稅收杠桿加強和規范土地市場管理的一系列重大宏觀調控政策之一，也是國家繼規范土地增值稅清算、修訂土地使用稅條例后，將加強土地市場稅收管理的著力點由使用環節轉向了土地轉讓環節。

未辦理土地使用權證轉讓土地是否征收契稅如上所述，眾多的政策文件，彼此間還有各類關聯，如何解讀，如何記憶，如何用于工作這些都需要時間精力，來會計學堂，這些都會省力許多。