存量房如何計算土地增值稅

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

二手房土地增值稅如何計算繳納

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征；

（2）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征；

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅；

（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅；

（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅；

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