計算可以參考：目前，據一些企業和社會中介機構反映，房地產土地增值稅的計算相當麻煩，一般企業都難以計算準確。請問，應當如何計算應繳納的土地增值稅？

某住建局 趙進杰，

答：的確，土地增值稅的計算比較麻煩，但筆者認為，如果在計算過程中嚴格按照收入、扣除額和應納稅額的確認、計算方法進行計算，其結果也就能夠得到準確無誤。現將應納稅額的一般計算方法介紹如下，供參考：

一、收入的確認。

房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。

　二、扣除項目金額的確定。

　土地增值稅扣除項目金額的確定要區別新建房地產和舊房及建筑物兩種情況進行。

（一）新建房地產扣除項目的確定。共有五項內容：

　1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：

（1）為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規定補交的土地出讓金；對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。

（2）在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅等。

2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）。也就是開發房地產項目實際發生的成本，包括六部分：

⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。

⑵前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、""""三通一平""""等支出。

⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發的為支付給承包單位的建筑安裝工程費；以自營方式開發的為自建工程發生的建筑安裝工程費。

⑷基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

⑸公共配套設施費。指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

⑹開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當于工業生產企業的制造費用。

3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當于一般企業的期間費用或者營業費用。

對開發費用的扣除，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。分兩種情況：

（1）對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和不超過5%的比例（具體由當地政府確定）計算扣除。

（2）對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和不超過的10%（具體由當地政府確定）計算扣除。

不過，在具體確定時還應注意五點：

一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述（2）的方法計算扣除。

四是房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。

五是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即""""三稅一費"""".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：

對房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除""""兩稅一費""""。

對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除""""三稅一費""""，印花稅的稅率為產權轉移書據所載金額的0.5‰。

5.財政部規定的其它扣除項目。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）的規定，專門從事房地產開發的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權支付的金額加房地產開發成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產開發、并已進行實質性開發的納稅人，對雖專門從事房地產開發但未進行實質性開發（未進行開發即轉讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金；對非專門從事房地產開發的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。

同時，轉讓新建房地產的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規定代收的各項費用還要區別不同情況進行調整：

（1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。

申報表：其實明白如何扣除就好填寫了。