不動產是指依自然性質或法律規定不可移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，如土地，房屋、探礦權、采礦權等土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。我國規定不動產的類型有如下：土地、建筑物、構筑物以及添附于土地和建（構）筑物的其他物。

不動產作為自然物的特性有：

1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

2、個別性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。

3、耐久性：又稱壽命長久，相較于一般財務，土地永遠存在，不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值（我國土地有使用年限）。

4、數量有限性：又稱供給有限，指除填海造陸外，土地自然供給固定有限。

不動產的社會經濟特性有：

1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。

2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。

4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。

5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

6、保值增值性：增值指不動產由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。

中國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。