非貨幣性資產交換具有商業實質，是換入資產能夠采用公允價值計量的重要條件之一，也是非貨幣性資產交換準則引入的重要概念。在確定資產交換是否具有商業實質時，企業應當重點考慮由于發生了該項資產交換預期使企業未來現金流量發生變動的程度，通過比較換出資產和換入資產預計產生的未來現金流量或其現值，確定非貨幣性資產交換是否具有商業實質。只有當換出資產和換入資產預計未來現金流量或其現值兩者之間的差額較大時，才能表明交易的發生使企業經濟狀況發生了明顯改變，非貨幣性資產交換因而具有商業實質。

企業發生的非貨幣性資產交換，條例下列條件之一的，視為具有商業實質：

1、換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同。

換入資產的現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同，通常包括但不僅限于以下幾種情況：

（1）未來現金流量的風險、金額相同，時間不同。比如，某企業以一批存貨換入一項設備，因存貨流動性強，能夠在較短的時間內產生現金流量，設備作為固定資產要在較長的時間內為企業帶來現金流量，兩者之間現金流量的時間相差較大，則可以判斷上述存貨與固定資產的未來現金流量顯著不同，因而該兩項資產的交換具有商業實質。

（2）未來現金流量的時間、金額相同，內附不同。比如，A企業以其用于經營出租的一幢公寓樓，與B企業同樣用于出租的一幢公寓進行交換，兩棟公寓樓的租期、每期租金總額均相同，但是A企業是租給一家財務及信用狀況較好的企業（該企業租用該公寓是給其單身職工居住），B企業的客戶則是單個租戶，相比較而言， A企業取得租金的風險較小，B企業由于租給散戶，租金的取得依賴于租戶的財務和信用狀況。

因此，兩者現金流量流入的風險或不確定性程度存在明顯差異，則兩棟公寓樓的未來現金流量顯著不同，百而可以判斷該兩項資產的交換具有商業實質。

（3）未來現金流量的風險、時間相同，金額不同。

比如，某企業以一項商標權換入另一企業的一項專利技術，預計兩項無形資產的使用壽命相同，在使用壽命內預計為企業帶來的現金流量總額相同，但是換入的專利權是新開發的，預計開始階段產生的未來現金流量明顯少于后期，而該企業擁有的商標權每年產生的現金流量比較均衡，兩者產生的現金流量金額差異明顯，則上述商標權與專利技術的未來現金流量顯著不同，因而該兩項資產交換具有商業實質。

2、換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是重大的。

企業如按照上述第一個條件難以判斷某項非貨幣性資產交換是否具有商業實質，即可根據第二個條件，通過計算換入資產和換出資產的預計未來現金流量現值進行比較后判斷。資產預計未來現金流量現值，應當按照資產在持有使用過程和最終處置時預計產生的稅后未來現金流量，選擇恰當的折現率對預計未來現金流量折現后的金額加以確定，即國際財務報告準則所稱的“主體特定價值”。

從市場參與者角度分析，換入資產和換出資產預計未來現金流量在風險、時間和金額方面可能相同或相似，但是，鑒于換入資產的性質和換入企業經營活動的特征等因素，換入資產與換入企業的其他現有資產相結合，能夠比換出資產產生更大的作用，使換入企業受該換入資產影響的經營活動部分產生的現金流量，與換出資產明顯不同。

關聯方之間交換資產與商業實質的關系：

在確定非貨幣性資產交換是否具有商業實質時，企業應當關注交易各方之間是否存在關聯方關系。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質。