彩云之晴 追問(wèn)

2020-06-11 10:18

房產(chǎn)價(jià)值是按照占用土地面積計(jì)算原值？如果房產(chǎn)的占地面積沒(méi)有達(dá)到總面積的1/2該怎么算？

玲老師 解答

2020-06-11 18:41

你好，容積率不同有差異
房產(chǎn)稅容積率-計(jì)算方法

  1.宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。至此，結(jié)束了征納雙方在實(shí)際征管中對(duì)土地價(jià)值是否應(yīng)構(gòu)成房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的爭(zhēng)論。納稅人在按這條規(guī)定具體操作時(shí)應(yīng)注意三個(gè)問(wèn)題;

  2.宗地容積率高低決定計(jì)稅面積的大小容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。計(jì)算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

    3.財(cái)稅號(hào)文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5的，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。



    4.需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對(duì)需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià);如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計(jì)算容積率，分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。實(shí)際支出的地價(jià)款才可計(jì)入房產(chǎn)原值目前，取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。其中，土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無(wú)償?shù)摹o(wú)年限限制的使用國(guó)有土地;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

    5.財(cái)稅號(hào)文件規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。也就是說(shuō)，只有納稅人為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的款項(xiàng)才是計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。因此，納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓(不包括贈(zèng)與)方式取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。以無(wú)償劃撥方式取得土地使用權(quán)的，由于企業(yè)未實(shí)際支付土地出讓金等開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用(主要是老國(guó)有企業(yè))，即初始用地成本為零，所以房產(chǎn)原值中不包含地價(jià)。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用并入房產(chǎn)原值。