小陳老師。 解答

2022-02-11 19:47

土地價(jià)款抵減增值稅政策:
1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）
第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
第八條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
第九條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
第十三條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 19:58

老師好，單方成本結(jié)轉(zhuǎn)是什么意思？

小陳老師。 解答

2022-02-11 20:04

你好  房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本一般是房產(chǎn)達(dá)到交房條件并成功交付，一套房產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本就是該房產(chǎn)的單方成本乘以建面。單方成本是一個(gè)平方的成本，包含土地成本，前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)，稅金等。

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 20:48

就是把土地成本，前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)的金額加在一起除于銷售的面積嗎？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:16

你好   是這樣理解的。

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:20

那土地價(jià)款抵減呢？有沒(méi)有簡(jiǎn)單點(diǎn)的理解

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:22

第四條，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地價(jià)款抵減是依靠哪個(gè)數(shù)據(jù)？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:40

第一步  先確定允許扣除的土地價(jià)款
第二步確定銷項(xiàng)額
第三步 確定銷項(xiàng)稅額
由于允許土地價(jià)款從銷項(xiàng)額聰扣除，從而抵減了銷項(xiàng)稅額

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:43

你好   允許扣除的土地價(jià)款和銷項(xiàng)額的計(jì)算公式 上述抵減政策中有的

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:45

這些是根據(jù)哪些數(shù)據(jù)來(lái)確定的？

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:47

那些太復(fù)雜了，怕理解錯(cuò)了

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:50

全部?jī)r(jià)款是不含稅的嗎？還有價(jià)外費(fèi)用是指哪些？

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:52

數(shù)據(jù)得根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況來(lái)得出，比如知道你們項(xiàng)目支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售建面，可供銷售建面這樣數(shù)據(jù)帶入公式就可計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款

??Lin 追問(wèn)

2022-02-11 21:57

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款，這個(gè)公式里的當(dāng)期銷售面積是本月開(kāi)票的銷售面積嗎？可供銷售建筑面積是指樓盤的所有預(yù)售面積嗎？還有支付的土地價(jià)款又是在哪個(gè)科目里

小陳老師。 解答

2022-02-11 21:59

土地價(jià)款在開(kāi)發(fā)成本下的二級(jí)科目土地成本

小陳老師。 解答

2022-02-11 22:05

你好  當(dāng)期是納稅申報(bào)所屬期

小陳老師。 解答

2022-02-11 22:08

你好  是的  可供銷售面積是取得預(yù)售許可的面積