老師你好，我是一家房地產開發企業，現在還有最后一期未交房，物業入駐了，但物業現在做是不是很好影響我們整體形象，老板跟就物業達成協議，從開始到今年年底物業的收入和支出都由我們開發企業承擔，請問這種情況我開發商的賬怎么做這部分收入和支出呢？（物業公司收錢，收到錢后統一半年把收到的錢轉給開發商，支出由開發商支出，物業的工資由開發商轉給物業，物業再逐個發給他們員工）這種情況怎么入賬好呢？稅務方面又該怎么操作？

樸老師

職稱：會計師

2024-06-27 10:27

1.收入的賬務處理：當物業公司收到款項時，你方作為代收代付處理，不確認收入。可以通過“其他應付款”科目進行核算。當物業公司將款項轉給你方時，你方確認收入。具體會計科目可以根據收入的性質選擇，例如“主營業務收入”或“其他業務收入”等。
2.支出的賬務處理：你方支付給物業公司的款項，作為成本或費用進行核算。可以根據具體用途，選擇相應的會計科目，例如“物業管理費用”、“員工工資”等。
3.稅務處理方面：收入：根據增值稅的相關規定，你方作為代收代付方，不征收增值稅。對于企業所得稅，你方需要根據具體情況進行判斷。如果該款項屬于你方的收入，需要按照企業所得稅的規定計算納稅。支出：你方支付給物業公司的款項，如物業管理費用和員工工資等，可以作為成本或費用在企業所得稅前扣除。

攀登者追問

2024-06-27 10:35

老師，你說的支付給費用通過其它應付款核算，后期物業公司要開發票給我開發商，我們再根據發票入成本是吧？可以要求他們開專票的吧？
收到物業的款，我開發商確認收入時是不是要開發票給物業公司？如果要開，我們發票又該開什么項目呢？

樸老師解答

2024-06-27 10:40

同學你好
對的
是這樣的
開發票可以看你們經營范圍有什么

攀登者追問

2024-06-27 10:48

老師，我們營業執照上的經營范圍有物業管理。房地產是9%的稅率，物業是6%點稅率，我還沒看開票系統里該選哪個項目開，如果開應該不會按房地產稅率來吧？

樸老師解答

2024-06-27 10:49

同學你好
這個按9%就可以了

攀登者追問

2024-06-27 10:51

老師，：我們為物業支付的款走的其它應付款，收到的款如果我們不入收入，直接沖減其它應付款可以嗎？因為物業頭一年肯定是虧的，按往來這樣做行嗎？有什么風險呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:04

同學你好

這個可以的

攀登者追問

2024-06-27 11:10

哪種處理方式對企業更有利呢？如果按老師說的第一種：房企開出9%票，代物業付的款開的是1%普票，不可能不承擔增值稅啊，不是會產生9點的增值稅嗎？

攀登者追問

2024-06-27 11:11

第二種：如果作為往來有沒有稅務風險？作為往來是不是雙方就都不用開票了？

樸老師解答

2024-06-27 11:18

同學你好
是的
2.如果是往來款沒事

攀登者追問

2024-06-27 11:24

我記得一個老師的課里講過說稅務局會按借款來查，我忘了是什么情況下了，說稅務局會核定一個借款稅率讓交稅，請問按往來這種做法做會不會被認定為借款要交稅呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:33

做往來款然后年底之前還了就可以

攀登者追問

2024-06-27 11:40

現在是房企工資是打給物業，物業自己支付算作借款，平時日常的辦公費等都是直接由房企直接買了讓物業來領，這樣對房開和物業有什么影響呢？（指稅務方面）

攀登者追問

2024-06-27 11:45

協議到期時，很有可能是虧的，其它應收款-物業最終的余額肯定消不掉，如果到了清算時，稅務又會怎么處理呢？

樸老師解答

2024-06-27 11:49

對于房開和物業，這種做法可能會產生一些稅務影響，具體如下：

房開：
增值稅：如果房企直接為物業公司購買日常辦公費等，且這些費用與房企的經營活動無關，那么房企可能無法抵扣這些支出的增值稅進項稅額。

如果協議到期時其他應收款-物業的余額最終消不掉，在稅務上可能會被視為無法收回的款項。根據國家稅務總局公告第25號，第二十二條企業應收及預付款項壞賬損失應依據相關證據材料確認。在清算時，稅務機關可能會對這些其他應收款進行審查。如果稅務機關認為這些款項無法收回，可能會要求物業公司將其計入營業外支出，并在企業所得稅前扣除。但如果稅務機關認為這些款項可以收回，或者存在逃避納稅的嫌疑，可能會進行進一步的調查和處理。