土地租金可以并入房產(chǎn)原值嗎?

答:《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))規(guī)定,對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算.

依據(jù)上述規(guī)定,對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),但地價(jià)指為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等.企業(yè)按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在租賃的土地上建房,賬面房產(chǎn)原值不包括租賃的土地價(jià)款.對(duì)這類(lèi)問(wèn)題,各省市有不同的規(guī)定,應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定為執(zhí)行依據(jù).以下文件可以作為參考:

《江蘇省常州市地稅局關(guān)于執(zhí)行財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件第三條政策相關(guān)口徑的通知》(常地稅一便函〔2011〕10號(hào))規(guī)定,對(duì)租入、借入他人土地建房,且不作土地使用權(quán)核算的,不需要將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅.

《廈門(mén)市地稅局關(guān)于明確將地價(jià)并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(廈地稅函〔2011〕8號(hào))規(guī)定,納稅人自建的房產(chǎn)所占用的土地是以租入方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,其支付的租金應(yīng)并入房產(chǎn)原值;如果以租入方式取得的是集體土地使用權(quán)的,其支付的租金可暫不并入房產(chǎn)原值.上述租金以合同約定的總金額為準(zhǔn).

土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值時(shí)如何計(jì)算?

土地價(jià)值必須計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅.

財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定:無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,都要將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,土地價(jià)款包括實(shí)際支付的土地價(jià)款和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用.實(shí)際工作中,需注意掌握以下幾個(gè)問(wèn)題:

一、計(jì)算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來(lái)計(jì)算并入房產(chǎn)原值征稅,如果企業(yè)只有一塊土地最為簡(jiǎn)單,如有多塊地需分別計(jì)算.

2、因?yàn)榉慨a(chǎn)稅納稅義務(wù)最終要?dú)w集到具體的房產(chǎn)上,而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價(jià)征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別,所以計(jì)算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積,有證房產(chǎn)按證號(hào)分別計(jì)算,無(wú)證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計(jì)算;(2)、判斷房屋坐落地塊價(jià)值是否需要并入房產(chǎn)原值,如需并入則計(jì)算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價(jià)值;(3)計(jì)算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對(duì)照不同容積率的不同計(jì)算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價(jià)值并入地塊上所有房屋價(jià)值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)),對(duì)免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r(jià)和從租兩部分(從租部分可能為零).對(duì)從租房產(chǎn),雖將地價(jià)并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對(duì)從價(jià)部分房產(chǎn)則將地價(jià)一并征稅.至此完成土地價(jià)款并入房產(chǎn)征稅的計(jì)算確認(rèn).

土地租金可以并入房產(chǎn)原值嗎?通過(guò)上文的學(xué)習(xí)現(xiàn)在你明白了嗎?土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容,掌握基本知識(shí),再加上會(huì)計(jì)學(xué)堂老師的在線(xiàn)輔導(dǎo),相信它將不再是難點(diǎn).