土地增值稅稅務(wù)籌劃?

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定,目前可以收集到及可選用的不征、免征、暫免以及減征土地增值稅的政策不是很多,歸納起來主要是有以下三個方面:

1、不征收土地增值稅的對象:包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的,不征收土地增值稅.

2、給予免征的條件或情形有兩個:(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的.(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),包括因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的.

3、可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種.(1)對非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅).(2)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅).(3)在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的.

此外,還有一些針對居民個人的土地增值稅優(yōu)惠,如個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn),凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅(居住未滿3年,按法規(guī)計征);對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅.

之所以說利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅籌劃空間不大,是因為上述共八項減免政策中,其中三項是針對居民個人,兩項是由于特定的原因,一項直接排除了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者,因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),需根據(jù)自身情況,慎重籌劃土地增值稅.

土地增值稅的計算方法?

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額.

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入.

計算增值額的扣除項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目.

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