房產公司代收的初裝費是價外費用嗎？

【問題】

房地產公司售房時，也代電信企業同時辦理各項業務，收取相應的初裝費。但開具的是電信企業自己的發票，收款后全額交給電信企業。請問，房地產公司收取的初裝費是否也認為是價外收費計算營業稅及其他稅費？

【解答】

這個問題涉及到三個稅種的處理：

1、增值稅

《增值稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（三）所收款項全額上繳財政。

根據上述規定，在營業稅的處理上應區分是否由貴企業代收此款項來進行判斷，如果是貴企業在售房時同時向購買人代收該初裝費款項，則按照上述規定應按價外費用計算繳納營業稅，如果是由電信企業直接向購買人收取該初裝費則應無需由貴企業計算繳納該初裝費的增值稅。

2、企業所得稅

《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

3、土地增值稅

《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

房地產開發企業代收費用的涉稅的處理辦法

案例及解析

某市稅務稽查局檢查某房地產開發公司，此公司xx年營業收入30000萬元，其他應付款賬戶4500萬元，經查其他應付款賬戶發現該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用共計4500萬元(其中專項維修基金800萬元)，對于4500萬元的代收費用此公司未做任何稅務處理。

稽查處理決定：

1、專項維修基金800萬元，符合國稅發[2004]69號文件規定，不計征營業稅，其余3700萬元未按稅法規定申報納稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十三條以及征管法及其實施細則等的規定，追繳該公司代收款項營業稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補繳營業稅及附加3700×5.6%=207.2(萬元)。注：當地地方教育費附加比例為2%.滯納金按日加收，以萬分之五比率計算，處少繳稅款50%的罰款金額計103.6萬元。

2、因代收款項票據由委托方開具，根據國稅發[2009]31號文的規定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業所得稅。

3、因為代收費用單獨核算未并入房價內，所以也不用繳納土地增值稅。

從本案中可以看出，由于該公司代收了價外費用而未按照稅法規定進行處理，不僅被追繳了營業稅及附加，被加收了滯納金以及罰款。所以房地產開發企業在收取價外費用時必須嚴格按照稅法的規定進行處理，切不可心存僥幸，以免得不償失，“偷雞不成蝕把米”，真到那時只能空空抱怨“悔之晚矣”了。

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