房地產開發成本的納稅籌劃

房地產項目公司按照各階段經營管理的內容，對其流程大致可以劃分為：

項目設立與項目公司組建；

土地使用權的取得；

房地產建設工程項目規劃和審批；

項目工程的施工管理；

取得預售許可證后開始銷售管理；

項目工程竣工；項目公司解散

這七個階段包括了房地產項目從投資決策、設計施工、銷售和竣工清算整個過程的內在事物發展規律和對公司的組織制度的闡述。

一、房地產項目公司決策階段的籌劃內容

項目公司決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入、土地資源的獲取。這個階段的工作對于一個房地產項目公司來說非常重要，一個項目投資的失敗數十億資金的沉沒成本，將會對房地產這樣一個資金密集型的企業帶來沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會帶來整個集團的覆滅。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效地方案執行。

（1）項目公司組織形式的籌劃

房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行稅務籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機構的形式，需要企業進行比較，因為企業一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質。根據我國公司法的規定，子公司具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔法律責任和義務，只能由其總公司來承擔。

由于子公司的獨立法人資格，在所設地區被視為納稅人，承擔納稅義務，而分公司由于不具備獨立法人資格，在所設地區不被視為納稅人，要匯總到總公司進行納稅。根據《國家稅務總局關于印發<跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國稅發[2008]28 號文件規定：企業實行“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的企業所得稅征收管理辦法。其計算方法為總機構和分支機構應分期預繳企業所得稅，50%在各分支機構間分攤預繳，50%由總機構預繳。

企業選擇組織形式時需要考慮的因素主要有：

1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內外企業所得稅法的統一逐漸減少，目前還是存在，如深圳和北京存在差異等；對于個別地區，會有區域對企業落戶實行獎勵政策，或者稅款返還政策。這些對企業所得稅有優惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業帶來更大的稅收成本的節約，也要看項目公司和總公司的具體情況而定。

2）國家或者地方針對房地產企業的優惠政策較少，若沒有優惠政策和稅率，需要考慮分支機構的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應納稅所得額，節約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業在當地的發展。

3）對于法律責任而言，由于分公司無獨立法人資格，在出現債務或者法律糾紛時，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務承擔有限責任。

房產稅和土地使用稅稅率多少，是按季交還是按年交

《房產稅暫行條例》第四條　房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

《城鎮土地使用稅暫行條例》　第四條　土地使用稅每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

第五條　省、自治區、直轄市人民政府，應當在本條例第四條規定的稅額幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區的適用稅額幅度。

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