房地產企業“開發成本”下一般設置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費六個二級科目。

一、土地征用及拆遷補償費

1、企業所得稅

土地征用及拆遷補償費，指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

2、土地增值稅

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

補充依據：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

（2）在土地增值稅清算時，將會計核算中的“土地征用及拆遷補償費”分成兩部分，即將取得土地所支付的地價款和相關費用單獨作為“取得土地使用權所支付的金額”；將拆遷支出單獨列為“土地征用及拆遷補償費”。

二、前期工程費

1、企業所得稅

前期工程費，指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

2、土地增值稅

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

三、建筑安裝工程費

1、企業所得稅：

指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

2、土地增值稅：

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

提醒：企業所得稅前可以預提的費用：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（國稅發【2009】31號文件第三十二條）

補充依據：國稅發【2006】187號文第四條第四款：房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

四、基礎設施建設費

1、企業所得稅

基礎設施建設費，指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

2、土地增值稅

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

總結：關于“基礎設施建設費”，三者口徑基本一致，但是強調企業所得稅前和土地增值稅前扣除的都必須是“紅線以內”發生的支出。

五、公共配套設施費

1、企業所得稅

公共配套設施費，指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

2、土地增值稅

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

六、開發間接費

1、企業所得稅

開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

2、土地增值稅

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。