國(guó)有劃撥土地升值是否能算企業(yè)利潤(rùn)?

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租,但與出讓土地使用權(quán)相比,國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制,而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng).究其根源,主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得的,國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái).若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金,則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格.在此理論基礎(chǔ)上,可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格:

1、成本法.在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí),土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和.其中,土地增值收益源于"增值地租",應(yīng)歸國(guó)家所有,相當(dāng)于出讓金部分.土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本.因此,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格,包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn).

2、收益還原法.收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法.目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定.因此,可以通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算.國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來(lái)規(guī)定,是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益.再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益.最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率.

3、市場(chǎng)比較法.可以預(yù)見,隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加.我們可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格.

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算.目前,很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定.由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出: 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)

5、綜合法.也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等.通過(guò)采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算,綜合分析后,剔除不適宜的測(cè)算方式,對(duì)合理測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格.

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