開發回遷安置房計稅依據是什么

關于房地產開發企業向被拆遷業主交付回遷房如何計稅問題,河北省國稅局在營改增期間做過以下解讀:

房地產開發企業以自己名義立項,開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為,按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規定,視同銷售不動產征收增值稅.區分以下兩種情形:

(一)房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的,其銷售額按下列方法和順序確定:

1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定.

2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定.

(二)房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的,其銷售額按組成計稅價格確定.組成計稅價格公式為:

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率在國家稅務總局未發布之前,暫按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發【2009】31號)中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定,開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由各市國稅局確定.

公式中成本不包含土地成本.

可差額扣除的拆遷補償費相關規定

1.《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條(三)項第10點規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額.

2.《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條規定,《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中"向政府部門支付的土地價款",包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除.需要注意的是,納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料.

第八條規定,房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后,設立項目公司對該受讓土地進行開發,同時符合下列條件的,可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款.

(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同,將土地受讓人變更為項目公司;

(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下,簽署變更協議或補充合同時,土地價款總額不變;

(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有.

開發回遷安置房計稅依據是什么,根據稅務機關的解讀,需要區分兩種情形來處理.但是要注意的是,營改增以后在該事項的增值稅處理上政策并不明朗,并且在區域上還存在差異,建議各位在執行時向當地稅務機關咨詢當地執行口徑.