未售車位出租有哪些稅要繳納?

答:根據物權法規定,地下車位由房地產公司投資開發,其所有權、收益權和處置權均屬于房地產開發公司,因此從法律角度,未銷售的地下車位屬于房地產公司的不動產,房地產公司將其交由物業公司全權管理,并把租金收益權無償讓渡給全資子公司物業公司,根據相關稅收法規,房地產公司涉及以下稅收繳納.

視同銷售繳納增值稅

房地產公司將租金收益權無償讓渡給物業公司,該經濟業務實質可分解成兩個步驟:一是房地產公司向物業公司無償出租地下車位;二是物業公司再向業主轉租.《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定,視同銷售服務、無形資產或者不動產的有:單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務應視同銷售服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外.

因此,房地產公司向物業公司無償出租地下車位,且不屬用于公益事業或者以社會公眾為對象的范圍,應視同銷售繳納增值稅,如果為老項目,則與地上商品房一同可選擇按簡易辦法5%計稅,如果為新項目,則按10%的稅率繳納增值稅.

物業公司屬于轉租,視租入時間分別按不同的計稅方式繳納增值稅,如果于2016年4月30日前租入不動產,視為將2016年4月30日前取得的不動產對外出租,收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法5%計算繳納增值稅,如果于2016年5月1日之后租入的不動產對外轉租的,則按一般計稅10%的稅率繳納增值稅.

需繳納房產稅

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第一條規定,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規定征收房產稅.第二條第(三)款規定,對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅.第三條規定,出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅.

根據上述法規規定,具備房屋功能的地下建筑物需繳納房產稅,如出租的,按從租計稅方式繳納.

另外,《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅.

綜合上述規定,房地產公司無償出租地下車位,還涉及房產稅繳納,但由物業公司依照房產余值代繳納.

需繳納企業所得稅

《企業所得稅法》第四十一條規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整.《稅收征收管理法》第三十六條規定,企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來,應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用,而減少其應納稅的收入或者所得額的,稅務機關有權進行合理調整.

由于房地產公司與其子公司物業公司為關聯方,稅務機關有權核定房地產企業車位租金收入,調整其當年應納稅所得額補繳企業所得稅.

根據上述規定,并非房地產公司所理解的未出售的地下車位交由物業管理,自身未收取經濟利益就不涉及稅收繳納.同時希望有相同業務的房地產企業引起重視,合規納稅,避免重大稅收風險.

地下車位出租是否需要繳納房產稅?

根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)的規定,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規定征收房產稅.上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構,能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅.

因此,出租地下車位,出租方應當以租金收入為計稅依據從租繳納房產稅.

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