回遷房項(xiàng)目的稅務(wù)處理怎么做

1.增值稅 

　　關(guān)于增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于是否應(yīng)該對(duì)于回遷房征收增值稅和計(jì)稅依據(jù)。 

　　（1）營(yíng)業(yè)稅政策下，國(guó)稅函[2007]768號(hào)《關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》、國(guó)稅公告[2014]2號(hào)《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅公式： 

　　營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率） 

　　并且營(yíng)業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。 

　　（2）營(yíng)改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對(duì)計(jì)稅依據(jù)出臺(tái)相應(yīng)地細(xì)則，這正是財(cái)務(wù)人員感到困惑的地方。  

　　2.企業(yè)所得稅 

　　關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。 

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋菏紫劝幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 

　　深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項(xiàng)目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開發(fā)成本。” 

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷售收入，同時(shí)計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。 

3.土地增值稅 

　　關(guān)于土地增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計(jì)扣除。 

　　國(guó)稅函[2010]220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 

　　國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 

　　根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷售收入，同時(shí)計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。同時(shí)，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么當(dāng)然屬于成本加計(jì)扣除范圍。

回遷房與商品房的區(qū)別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑疬w戶用補(bǔ)償款購(gòu)買商品房與普通人購(gòu)買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購(gòu)房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，

二者之間存在一些區(qū)別：

1、在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

我們可以看出，在購(gòu)買回遷房的時(shí)候，對(duì)于買方和賣方來說，都需要交納一定的稅費(fèi)。比如說，營(yíng)業(yè)稅和土地轉(zhuǎn)讓金等這些。另外在購(gòu)買回遷房的時(shí)候，對(duì)于買方來說，對(duì)回遷房的一些房產(chǎn)問題和其他問題還是要引起注意的，畢竟購(gòu)買回遷房還是存在不少風(fēng)險(xiǎn)的。

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