房地產企業回遷房的稅務處理

流轉稅:房地產開發企業建造的回遷樓安置動遷居民的行為,按現行稅法規定,應屬于營業稅征稅范圍,應按銷售不動產稅目征收營業稅.房地產開發企業安置回遷行為按稅法規定計稅依據應按同期銷售同類不動產的市場價格繳納營業稅.

財產與行為稅:經請示國家稅務總局,土地增值稅應當由稅務機關參照房地產評估價格確定為回遷戶建造的房地產的銷售收入,沒有評估價格的,按以下順序確定:按照銷售同類房地產的平均銷售價格確定;按本企業當期的平均銷售價格確定;按同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定.

企業所得稅:依據稅法規定,房地產開發企業應按其開發的同類商品房同期對外銷售價格確定回遷標準面積內的回遷房屋銷售收入和成本,對超出回遷標準面積的部分,應按規定結轉房屋銷售收入和成本費用,計算繳納企業所得稅.

票證處理:按實際發生額據實開具相應的發票.

回遷房項目的會計和稅務處理的案例:

案例a房地產開發公司開發項目占地10000㎡,土地成本已發生貨幣性支出5000萬元,其中支付土地價款3500萬元,拆遷貨幣補償1500萬元.另外,在本項目中,需要按照1∶1的比例,與拆遷戶兌現回遷房60套(平均每套150㎡).

開發項目分兩期進行建設.一期項目占地面積6000㎡,二期項目占地面積4000㎡.2009年9月,完成一期12座500套75000㎡樓房建設,建安成本實際支出7000萬元(基礎設施費、公共配套設施費等暫不計),一期有回遷房40套,剩余的20套回遷房在二期待建.假設一期房屋對外售價為3000元/㎡.請確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本.

該公司認為,第一期竣工12座共500套住房,其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩余的460套可售樓房銷售成本中,也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本,并且由于一、二期回遷房套數和面積不等,第一期成本高,第二期成本低,可以有效地減少前期的企業所得稅支出,獲得遞延納稅的好處.

這種觀點是否正確呢?我們根據會計核算的基本原則以及國稅發〔2009〕31號文件分析如下:第一期商品房的會計成本

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000(萬元)

借:開發成本--土地征用及拆遷補償費5000

貸:貨幣資金5000.

2.第一期回遷房40套建造支出(7000÷75000)×40×150=560(萬元)

借:開發成本--土地征用及拆遷補償費560

貸:開發成本--建筑安裝工程費560.

3.第二期回遷房20套因未實際發生,為反映成本的完整性,按照預算成本或第一期成本預提入賬(7000÷75000)×20×150=280(萬元)

房地產企業回遷房的稅務處理包括了流轉稅，財務稅和企業所得稅等，每個稅種的繳納方式是不一樣的，還有關于稅務的問題，可以點擊咨詢在線老師答疑哦！