房屋產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理

產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應(yīng)發(fā)票開具等問題

1、增值稅的稅務(wù)處理

根據(jù)深地稅發(fā)[1999]462號《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)增值稅問題的通知》規(guī)定,"對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求,進行舊城拆遷改造,以土地補償給被拆遷戶的,按增值稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定,核定營業(yè)額計征'轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)'的增值稅.以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的,對補償面積與拆遷面積相等的部分,按同類住宅房屋的成本價核定計征'銷售不動產(chǎn)'的增值稅;對補償面積超過拆遷面積的部分,按增值稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定,核定營業(yè)額計征'銷售不動產(chǎn)'的增值稅".

關(guān)于增值稅計繳的時間,主要有以下三個時點:一是因房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售條件,取得預(yù)售許可證后,方可對外銷售.所以只有在達(dá)到預(yù)售條件時,為產(chǎn)權(quán)置換面積及超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額部分預(yù)繳增值稅的時點.二是在達(dá)到預(yù)售條件,并收取超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款時,為超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款的預(yù)繳增值稅時點;三是將回遷房交付被拆遷人時,以上預(yù)繳的稅款需轉(zhuǎn)入增值稅金及附加.

2、企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定,"企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收人(或利潤)的實現(xiàn).確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為:按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定.開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15% ,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定" .

3、土地增值稅的稅務(wù)處理

根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局于2008年10月20日出臺的關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規(guī)定, "房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求進行拆遷改造,以房產(chǎn)補償給被拆遷方的,對補償面積相等的部分,以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入;對補償面積超過拆遷面積的部分,根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文第三條*9項規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入".

與開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)置換的房屋如何辦理房產(chǎn)證?

我們要與開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)置換的房屋辦理房產(chǎn)證,和購買的商品房的程序是一樣的,可由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證.產(chǎn)權(quán)置換的房屋交易也是商品房正常交易,沒有五年的限制規(guī)定.

新購房辦理房產(chǎn)證程序.

1.首先要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全,五證是否完備.

2.買賣的雙方進行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記.去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本《商品房銷售合同》等證件和資料.

3.買賣的雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后,應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等,在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù).交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契,原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理.買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,可出具委托書委托代理人代為辦理.

4.辦理完買賣過戶手續(xù)以后,買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契,在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請.辦理申請需要的證件和資料有:賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》.

5.必須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗證后,買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證.

房屋產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理以及房產(chǎn)置換后怎么去的房產(chǎn)證上文小編也一起簡單介紹了，還有房產(chǎn)方面的問題需要咨詢的，可以點擊窗口咨詢我們的在線老師答疑哦，相信她們會給你一個滿意的答復(fù)！