怎么確認舊城改造的契稅計稅依據

假設50套商品房未來實際交付時的公允價值為2500萬元，該公司取得舊城改造項目的企業所得稅土地計稅成本由“10000萬元＋1000萬元＋契稅＋2500萬元”構成。 　　對于契稅的計稅依據，財政部、國家稅務總局《關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 　　依上述規定，該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據為13500萬元（10000＋1000＋2500），與企業所得稅土地計稅成本有差別。 　　但是由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實際交付后依據未來市場價值計算的公允價值，在開發商辦理土地使用權證時僅能確定拆遷補償費用1000萬元，50套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500萬元作為契稅計稅依據不符合現實情況。 　　鑒于以上情況，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 　　一是拆遷還建房屋，在實際交付時，另行補繳契稅，即先按照11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500萬元計算補繳契稅。 　　二是參照財稅[2004]134號文件的規定，以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 　　1.評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。 　　2.土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 　　由于競價一般以土地基準地價為依據，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準地價為契稅計稅依據。

如何計算舊城拆遷改造土地成本

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

因此，問題所述因劃撥轉出讓、用途改變、容積率調增繳納的費用屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。

2、《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：

1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。

2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

因此，企業應按支付的成交價格作為繳納契稅依據。若價格明顯偏低，主管稅務機關可核定成交價格。

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