房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例

2019-04-07 10:41 來源:網(wǎng)友分享
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這幾年賺得盆滿缽滿,很多人都知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)是很多的,需要繳納的一項非常重要的稅金就是土地增值稅。那么房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例是多少呢?

房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例

答:清算不是這么算的,清算最好找事務(wù)所,我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術(shù)活。

需要計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括:

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款:

①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;

②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;

③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi),如①登記、過戶手續(xù)費(fèi)和②契稅。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括:

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。

②前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑥開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用):①銷售費(fèi)用、②管理費(fèi)用、③財務(wù)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時,不是按實際發(fā)生額,而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除,標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。

①利息支出據(jù)實扣,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;

②其他開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除;

公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

公式表示:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅,是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人,有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入,扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分,要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征,例如增值額大于20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算,房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。

以上詳細(xì)介紹了房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例是怎樣的,也介紹了什么是土地增值稅。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)會計,一定要明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除比例是存在著多種的,這多種扣除比例一定要掌握。如果不是很明白,那么咨詢一下會計學(xué)堂在線老師吧。

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