房地產企業(yè)如何填報新申報表

　　房地產企業(yè)由于其特殊申報政策，一直是年度申報中較難的填報項目。老申報表下，很多省的填報規(guī)則要求：預售階段，預售收入在會計上計入預收賬款，不確認收入，但匯算時將預售收入填入申報表的主營業(yè)務收入，再在附表三中調減;完工階段，會計上將預售收入確認為主營業(yè)務收入(完工收入)，但匯算時申報表的主營業(yè)務收入不包括該完工收入，再在附表三中調增。導致主表“利潤總額計算”部分(第1～13行)與企業(yè)財務報表利潤表不符，企業(yè)填報、稅務機關審核都比較麻煩。

　　新申報表將其與視同銷售單獨列表A105010《視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》，相比原申報表更加簡單、詳細。應如何理解及填報，舉例說明。

　　例：某房地產開發(fā)企業(yè)，2014年取得A項目預售收入10000萬元，營業(yè)稅金及附加500萬元(會計未計入損益)，管理費用200萬元，銷售費用200萬元，財務費用100萬元;2015年A項目完工備案，成本6000萬元，管理費用100萬元，銷售費用100萬元，財務費用50萬元;同年又開發(fā)了B項目，取得預售收入8000萬元，營業(yè)稅金及附加400萬元(會計未計入損益)，管理費用180萬元，銷售費用180萬元，財務費用120萬元。預計毛利率15%。

　  A項目：將已轉為完工收入的10000萬元填入A105010《視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》第27行“銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入”，將預計毛利額1500萬元填入第28行“轉回的銷售未完工產品預計毛利額”，將營業(yè)稅金及附加500萬元填入第29行“轉回實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”。

　　B項目：2015年的B項目預售收入填報同2014年。

　　1.A105010《視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》

　　2.過渡到A105000《納稅調整項目明細表》

　　3.過渡到主表

　　2015年度應繳納企業(yè)所得稅642.5萬元。

　　新申報表如此設計的好處就是保持了申報表主表“利潤總額計算”部分(第1～13行)與企業(yè)財務報表利潤表的一致。老申報表下，會計上不確認預售收入，但申報時需要將預售收入填入主營業(yè)務收入，然后調減;完工后再做反向調整，與企業(yè)利潤表完全相反。新申報表用單獨列表的方式解決了這一問題，方便納稅人填報和稅務機關審核。

知識擴展

房地產企業(yè)所得稅稅率

一種是查賬征收企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率，即預收房款預征企業(yè)所得稅，企業(yè)根據預收房款按照企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率計算應納稅所得額，12%是計稅毛利率，

應納稅所得額=預收房款*計稅毛利率=預收房款*12%

應納稅額=應納稅所得額*25%=預收房款*12%*25%=預收房款*3%

   另一種情況是該企業(yè)企業(yè)所得稅按核定征收方式

12%是應稅所得率應納稅所得額=應稅收入*應稅所得率=應稅收入*12%

應納稅額==應納稅所得額*25%=應稅收入*12%*25%=應稅收入*3%

兩個12%都是政策規(guī)定的（這個率國家定的是范圍，具體由當地稅務機關根據當地情況確定），你說的應該屬于后一種情況。

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