一般納稅人不動產分期抵扣的政策分析和會計處理

一、政策分析

政策依據：《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關于發布<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）、《國家稅務總局關于納稅人認定或登記為一般納稅人前進項稅額抵扣問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第59號）及《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第13號）。

（一）哪些不動產應該分期抵扣？

納稅人用于2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額可以按規定進行分期抵扣。

1、取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

2、發生的不動產在建工程中的新建不動產。

3、發生的不動產在建工程中的改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，適用不動產分期抵扣辦法；未達到50%的，可以一次性抵扣。

上述包括購進并用于相應不動產在建工程的貨物和設計服務、建筑服務。購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

4、原來按照規定不得抵扣，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的不動產（以下簡稱改變用途不動產）。

另外，對于房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，不適用不動產分期抵扣的規定，可以一次性抵扣。

因此，符合抵扣條件的不動產，以清單形式列舉適用不動產分期抵扣辦法：列入范圍的，應該按照分期抵扣辦法執行；未列入范圍的，可以按照現行規定一次性抵扣。

（二）哪些不動產不得抵扣？

1、專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進不動產。

2、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

3、非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（三）不動產抵扣需要把握的時間界限

不動產抵扣政策均在2016年5月1日營改增實施之日起實施。因此，納稅人需要把握三個時間點：

1、營改增實施之日是分界點。在2016年5月1日前已經登記并選擇一般納稅人資格的，2016年5月1日之前取得的不動產或者發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額都不可以抵扣。只有取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證才可以按規定抵扣。

2、登記并選擇一般納稅人資格之日是分界點。在2016年5月1日之后登記并選擇為一般納稅人資格的，登記并確認資格之前取得的增值稅扣稅憑證不得抵扣其進項稅額。但下列特殊情形除外：納稅人自辦理稅務登記至認定或登記為一般納稅人期間，未取得生產經營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認定或登記為一般納稅人后抵扣進項稅額。

3、改變用途不動產的次月是分界點。納稅人按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的，在改變用途的次月計算分期抵扣進項稅額。

（四）抵扣方式的規定

納稅人取得適用不動產分期抵扣辦法的進項稅額應按照規定分2年從銷項稅額中抵扣：第一年抵扣比例為60%，并于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；第二年抵扣比例為40%，為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。但下列情形分別按規定處理：

1、對于改變用途的不動產，60%部分在改變用途的次月抵扣，40%部分在改變用途的次月起第13個月抵扣，而不是以改變用途的當月起算。

2、購進時已全額抵扣的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣的40％部分，應于轉用的當月進行進項稅額轉出，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月抵扣。

（五）申報注意事項

1、對于不動產在建工程中取得的抵扣憑證應在按規定期限進行認證或者勾選確認抵扣的當期開始進行分期抵扣。

2、分2年抵扣的實質是分2次申報抵扣。

3、納稅人分期抵扣時，應據實填報增值稅納稅申報表附列資料（主要包括附列資料（二）和（五）以及《本期抵扣進行稅額結構明細表》）。對于待抵扣進項稅額在按規定實際可以抵扣時，轉入當期進項稅額自行據實申報抵扣，無需辦理其它手續。

二、會計核算

納稅人應在“應交稅金”科目下設立“待抵扣進項稅額”明細科目，對不動產分期抵扣的40%部分進行專門的核算。

對不同的不動產和不動產在建工程，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額，并應建立不動產和不動產在建工程臺賬，留存備查。

納稅人取得增值稅抵扣憑證并認證通過或者勾選確認后，對分期抵扣的40%部分進項稅額轉入“應交稅金—待抵扣進項稅額”，借記“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，貸記“應交稅金—應交增值稅（進項稅額轉出）”。當月起第13個月可抵扣時，借記“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅金——待抵扣進項稅額”科目。

一般納稅人不動產分期抵扣案例分析

案例1：A公司為增值稅一般納稅人，高新技術生產企業。2016年6月，因業務發展需要，購入一墻之隔的廠房一座，總價1110萬元，當月取得增值稅專用發票（注明銷售額1000萬元，稅額110萬元），并通過認證。A公司購買廠房的會計處理如下：

1、2016年6月，購入時

借：固定資產—廠房 1000萬元

    應交稅金—應交增值稅（進項稅額）  110萬元

    貸：銀行存款 1110萬元

2、40%進項稅額部分轉待抵扣進項稅額

借：應交稅金—待抵扣進項稅額 44萬元

    貸：應交稅金—應交增值稅（進項稅額轉出）  44萬元

3、2017年6月，40%待抵扣進項稅額進行抵扣時

借：應交稅金—應交增值稅（進項稅額）  44萬元

    貸：應交稅金—待抵扣進項稅額  44萬元

案例2：接上例，A公司2016年7月開始對原有的職工食堂進行改建，9月份竣工并交付使用，整個改建工程中取得增值稅專用發票注明的稅額10萬元。由于屬于集體福利，未抵扣進項稅額，全額計入該固定資產原值。2016年12月，由于生產需要，將該不動產轉用為生產車間。當月計提折舊后該不動產反映賬面原值240萬元，凈值120萬元。則該不動產分期抵扣進項稅額處理如下：

1、2017年1月，計算該不動產可抵扣進項稅額如下：

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率＝10×（120÷240）×100％＝5萬元

2、不動產分期抵扣進項稅額的會計處理如下：

（1）2017年1月，對改變用途的不動產可抵扣進項稅額60％部分進行抵扣，40％部分轉入待抵扣進項稅額

借：固定資產—車間 115萬元

    應交稅金—應交增值稅（進項稅額）  3萬元

    借：應交稅金—待抵扣進項稅額  2萬元

    貸：固定資產—職工食堂  120萬元

（2）2018年2月，40％待抵扣進項稅額進行抵扣時

借：應交稅金—應交增值稅（進項稅額）  2萬元

    貸：應交稅金—待抵扣進項稅額  2萬元

以上就是會計學堂本期為大家帶來的關于：一般納稅人不動產分期抵扣的政策分析和會計處理的全部內容了。各位同仁們是否已經學到了呢。會計學堂，你身邊的財會專家。