自用改出租所得稅的會(huì)計(jì)處理方法

企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

當(dāng)企業(yè)發(fā)生自用房產(chǎn)改為出租情況時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，應(yīng)該按照非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)核算方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)該注意：

1．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

2．以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

3．已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，即不可逆轉(zhuǎn)。

4．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入等。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試。

5．根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)——所得稅》規(guī)定，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的情況下，企業(yè)一般應(yīng)于每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行所得稅的核算。

注意：企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，采用公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照其差額，貸記“其他綜合收益”科目（貸方差額）或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目（借方差額）。

房產(chǎn)自用或出租企業(yè)所得稅的處理

對企業(yè)所得稅而言，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）*9條第（三）款規(guī)定，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，企業(yè)改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營），由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。因而，本例中，該企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租無需視同銷售確認(rèn)收入。

由于自產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)不再視同銷售，為避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用固定資產(chǎn)折舊避稅，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十四條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

自用改出租所得稅的會(huì)計(jì)處理方法，自用改出租最多的還是房產(chǎn)。所以會(huì)計(jì)學(xué)堂本文以房產(chǎn)為例，為大家分析了自用改出租所得稅的會(huì)計(jì)處理方法。希望能對你有所啟發(fā)。