企業(yè)將房屋對外投資如何交稅

【問題】企業(yè)將房屋對外投資如何交稅？ 　

【解答】

一、營業(yè)稅：

　　營改增前，相關稅法規(guī)定，對以房地產(chǎn)投資入股，共同承擔企業(yè)經(jīng)營風險、共享利潤的，不征收營業(yè)稅。但是，以房地產(chǎn)投資入股，不承擔企業(yè)經(jīng)營風險，收取固定金額利潤的，應依法征收營業(yè)稅。營改增后，相關稅法對以房地產(chǎn)投資入股，共同承擔企業(yè)經(jīng)營風險的行為，并未作出特別規(guī)定。

《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應當繳納增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第十條規(guī)定，銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。同時，第十一條規(guī)定，有償指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

投資企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股獲得被投資企業(yè)的股權(quán)行為，屬于有償取得“其他經(jīng)濟利益”，應當按銷售不動產(chǎn)行為征收增值稅。另外，城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加等隨增值稅而征收的附加稅費也需一并申報繳納。

二、財產(chǎn)與行為稅：

按照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征稅。接受投資方應按照房屋的評估價格以4%的稅率繳納契稅。 　

在產(chǎn)權(quán)變更過程中涉及印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的立據(jù)人應按合同或協(xié)議所載金額萬分之五貼花完稅。 　

根據(jù)相關規(guī)定：對以房屋投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔聯(lián)營風險的由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計稅余值計征房產(chǎn)稅。對以房屋投資，收取固定收入并不承擔聯(lián)營風險（實屬以聯(lián)營名義取得房屋租金的），應由投資方按收取的固定收入的12%計征房產(chǎn)稅。 　

如果是收取固定收入并不承擔聯(lián)營風險（實屬以聯(lián)營名義取得房屋租金的），應由投資方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　

對以房屋投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔聯(lián)營風險的，根據(jù)相關規(guī)定，對納稅人無償使用其他單位和個人的土地，應由實際使用人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 

三、企業(yè)所得稅：

根據(jù)《關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）文件規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應按規(guī)定視同銷售確定收入。因此你公司將公建對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。

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