房地產公司各環節涉稅難點疑點分析

（一）預售收入企業所得稅計算的相關規定：

1、國稅發[2009]31號：第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

1、國稅發【2009】31號：第三條 ：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　?。ㄒ唬?開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　?。ǘ?開發產品已開始投入使用。

　?。ㄈ?開發產品已取得了初始產權證明。

2、國稅函[2010]201號：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

融資環節存在的問題的疑點分析

一、統借統還借款費用：

1、企業所得稅問題：

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）：

“企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除?！?/p>

2、營業稅問題：

《財政部、國家稅務總局關于非金融機構統借統還業務征收營業稅問題的通知 》（財稅字[2000]7號 ）：

①為緩解中小企業融資難的問題，對企業主管部門或企業集團中的核心企業等單位（以下簡稱統借方）向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業稅。 

②統借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業稅。

以上內容就是房地產公司各環節涉稅難點疑點分析的部分解說了，如果你想知道更多的關于房地產問題的話，可以來會計學堂進行提問，或者在線和老師進行交流。