房地產開發企業增值稅會計核算方法

例：某公司為一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，選擇簡易計稅。2016年10月該開發項目尚未完工，預售收入10,000萬元。

（1）收到預售房款：

借：銀行存款 10,000

貸：預收賬款 10,000

（2）當月向不動產所在地國稅局預繳稅款時：

借：應交稅費——簡易計稅285.71【10000÷（1+5%）×3%】

貸：銀行存款 285.71

（3）支付工程款時:

借：開發成本 800

貸：銀行存款 800

（4）達到交付條件確認銷售收入時:

借：預收賬款 10,000

貸：應交稅費——簡易計稅476.19【10000÷（1+5%）×5%】

主營業務收入 9,523.81

借：主營業務成本 800

貸：開發成本 800

（5）當月末計算應繳增值稅時:

借：應交稅費——簡易計稅 476.19

貸：應交稅費——簡易計稅 285.71（抵扣預交增值稅）

應交稅費——未交增值稅 190.48

（6）次月繳納增值稅時:

借：應交稅費——未交增值稅 190.48

貸：銀行存款 190.48

土地價款抵扣政策依據是什么？

（一）《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》財稅〔2016〕36號第一條第（三）項第10點：

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

（二）財稅〔2016〕140號第七條：

向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

（三）國家稅務總局公告2016年第86號第一條：

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。

（四）國家稅務總局公告2016年第18號：

1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2.當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

本文主要是通過案例給學員們講解房地產開發企業增值稅會計核算方法的過程，仔細看完后如果還是不懂如何計算，那么你可以來會計學堂進行咨詢；或者直接在網上進行提問，會有專業的老師給你解答。