房地產開發企業營改增稅收政策

一、增值稅納稅人

在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的房地產開發企業，為增值稅納稅人。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

二、征稅范圍

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

三、增值稅納稅人分類

（一）增值稅一般納稅人：適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣。

1.年應稅銷售額超過500萬元的納稅人應登記為一般納稅人。其中：（1）年應稅銷售額超過500萬元的其他個人不屬于一般納稅人。

（2）年應稅銷售額超過500萬元但不經常提供應稅服務的單位和個體工商戶選擇按照小規模納稅人納稅。

2.年應稅銷售額未超過500萬元的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

（二）增值稅小規模納稅人：適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

四、稅率和征收率

（一）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用的稅率為11%。

（二）小規模房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，以及一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目選擇適用簡易計稅方法的，征收率為5%。

五、增值稅計稅方法

（一）一般計稅方法

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅，按以下公式計算：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

（二）簡易計稅方法

1.適用范圍

（1）小規模房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅。

（2）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.計稅方法

簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

六、銷售額的計算

（一）一般規定

銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費。但不包括以下項目：

1.代為收取并同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

2.以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

（二）特殊規定

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

不含稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款按照當期銷售房地產項目建筑面積占房地產項目可供銷售建筑面積的比例計算，計算公式如下：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

最后小編認為作為房地產開發企業的會計人員，對于房地產開發企業營改增稅收政策一定要非常熟悉的，這樣才能在日后的工作中不會被動。以上內容有點多，不過當你仔細閱讀完之后一定會有深刻理解，更多的會計知識歡迎關注會計學堂網。