房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商鋪出售稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在商品上銷售環(huán)節(jié)，涉及以下稅種

（1）營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅要按照銷售不懂產(chǎn)稅目計算繳納營業(yè)稅，稅率為5%，同時還要根據(jù)繳納的營業(yè)稅額計算繳納城建稅和教育費附加。這里需要提醒注意的是，根據(jù)【財綜（2010）98 號】文件規(guī)定，地方教育附加征收標準統(tǒng)一為單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費稅稅額的2%。已經(jīng)財政部審批且征收標準低于2%的省份，應(yīng)將地方教育附加的征收標準調(diào)整為2%，調(diào)整征收標準的方案由省級人民政府于 2010年12月31日前報財政部審批。

（2）企業(yè)所得稅

銷售商鋪取得的收入計入應(yīng)稅收入，與之對應(yīng)的開發(fā)成本和費用、稅金也可以稅前扣除，具體執(zhí)行國稅發(fā)（2009）31號文的相關(guān)規(guī)定，適用稅率為25%。

（3）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)銷售商鋪由于轉(zhuǎn)讓了不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并取得了收入，賺取了利潤，符合土地增值稅的征收條件，還要計算繳納土地增值稅，具體執(zhí)行土地增值稅暫行條例及配套法規(guī)的各項規(guī)定。

（4）商品房銷售合同印花稅

銷售商鋪時與業(yè)主簽訂的商品房銷售合同，根據(jù)財稅〔2006〕162號文的規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，稅率為萬分之五。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)【國稅函（1999）第144號】已作出明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)【國稅函〔2007〕603號】規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

商鋪包銷溢價的稅務(wù)怎么處理？

答：針對商鋪包銷，因為包銷商是以開發(fā)商的名義出售商品房，所以開發(fā)商開具的不動產(chǎn)發(fā)票是按全額而不是合同約定的基價。

實際操作中開發(fā)商不愿承擔(dān)差價的稅款，只負責(zé)基價內(nèi)的稅款，包銷商負責(zé)基價外的稅款，并由開發(fā)商代扣代繳。

開發(fā)商代扣代繳的這部分稅款，是屬于代扣代繳包銷商的傭金增值稅，還是分擔(dān)開發(fā)商的總房價款中溢價部分的增值稅。如果是前者的話是不是包銷商還得重新交傭金的增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商鋪出售稅務(wù)處理一般來說是比較復(fù)雜的，因為房地產(chǎn)涉及的稅目還是比較多的，前期會針對預(yù)繳款進行財務(wù)處理，后期還需要進行清算稅款。這其中就會包含營業(yè)稅、土地稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等等。這些稅款處理的問題在正文小編老師簡單的介紹了，如果你看完后還是不懂，可以來會計學(xué)堂網(wǎng)找老師咨詢。