房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)稅務(wù)理處理怎么做?

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理違規(guī)總結(jié)

1.采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，未按核定利潤(rùn)率計(jì)算利潤(rùn)額并入所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

2.開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售，不開(kāi)具房屋銷(xiāo)售結(jié)算發(fā)票，收入掛記預(yù)收賬款，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算應(yīng)納稅所得額繳納所得稅。

3.銀行按揭房款、產(chǎn)權(quán)置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷(xiāo)售行為，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入納稅。以上銷(xiāo)售行為，個(gè)別企業(yè)長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實(shí)行分期付款的銷(xiāo)售行為，納稅人不按照合同規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成當(dāng)期少繳稅款。

4.成本核算不規(guī)范，亂列成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用配比、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)核算復(fù)雜，容易造成成本核算混亂。企業(yè)通過(guò)虛列多列成本，扣除成本費(fèi)用時(shí)未遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，期間費(fèi)用與成本，建造成本與銷(xiāo)售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷(xiāo)，虛列多列各類(lèi)成本，造成不真實(shí)的盈虧，以達(dá)到不繳或少繳企業(yè)所得稅的目的。具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種：

(1)利用行業(yè)特點(diǎn)調(diào)減成本。房地產(chǎn)公司利用開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本劃分難的行業(yè)特點(diǎn)，將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“前期共同費(fèi)用”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則進(jìn)行，而是根據(jù)收入情況，利用“前期共同費(fèi)用”賬戶(hù)隨意調(diào)整，達(dá)到調(diào)減利潤(rùn)、偷逃稅款的目的。

(2)股東個(gè)人負(fù)擔(dān)的借款利息支出，記入企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，有的企業(yè)把應(yīng)由股東個(gè)人的支出記入企業(yè)的管理費(fèi)用，達(dá)到調(diào)減利潤(rùn)、偷逃稅款的目的。

(3)業(yè)務(wù)招待費(fèi)嚴(yán)重超支，多提折舊，多列財(cái)務(wù)費(fèi)用等增加成本。

(4)企業(yè)捐贈(zèng)、贊助、廣告、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用超標(biāo)，不按規(guī)定記入成本。

(5)代收款項(xiàng)、價(jià)外費(fèi)用不合并納稅。將煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)、可視對(duì)講費(fèi)、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)、更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來(lái)賬戶(hù)，未計(jì)收入申報(bào)納稅。

(6)外資開(kāi)發(fā)商利用自身享受的稅收優(yōu)惠政策，與內(nèi)資企業(yè)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)補(bǔ)償給內(nèi)資企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)不作收入，不如實(shí)申報(bào)納稅。

(7)以代建房名義不按規(guī)定納稅。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)不屬代建性質(zhì)的項(xiàng)目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費(fèi)收入納稅而不按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為全額納稅。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的會(huì)計(jì)分錄怎么寫(xiě)?

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。

企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。

例2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3 305萬(wàn)元。其中：土地65萬(wàn)元，房屋2 590萬(wàn)元，代建工程500萬(wàn)元，配套設(shè)施150萬(wàn)元。

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地 650000

——房屋 25 900000

——代建工程 5000000

——配套設(shè)施 1 500000

貸：開(kāi)發(fā)成本 33050000

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算。

企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售等原因而減少。對(duì)于減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。

采用分期收款結(jié)算方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷(xiāo)售合同后，按分期收款的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。

企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶(hù)。

企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶(hù)。

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