預(yù)征率和預(yù)繳稅款計(jì)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人，按照11%的適用稅率計(jì)算；小規(guī)模納稅人和適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人，按照5%的征收率計(jì)算。即：

一般納稅人預(yù)繳計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋11%或者5%）×3%

小規(guī)模納稅人預(yù)繳計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋5%）×3%

納稅義務(wù)時(shí)間的確定和預(yù)收款的判定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生，只是預(yù)繳稅款；真正的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)相關(guān)規(guī)定判斷。其規(guī)定具體如下：

1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

2.納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3.納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4.納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

5.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

按照財(cái)稅2016年36號(hào)文件上述有關(guān)增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)以收訖銷售款項(xiàng)、書面合同約定的付款日期或房產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天孰先原則判定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上述納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間前收取的相關(guān)銷售款項(xiàng)，均屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)文件及國家稅務(wù)總局2016年18號(hào)公告的規(guī)定，在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

預(yù)繳地點(diǎn)和預(yù)繳時(shí)間

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期限內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或者按照主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限，一般季度末次月納稅申報(bào)期限內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

關(guān)于預(yù)收款繳納稅款期限的規(guī)定，考慮到小規(guī)模納稅人目前大多數(shù)實(shí)行按季申報(bào)，因此增加了“主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限”。也就是說，對(duì)于實(shí)行按季申報(bào)的小規(guī)模納稅人，可以實(shí)行按季預(yù)繳增值稅。

其他注意事項(xiàng)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款時(shí)候，需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳稅款可以在申報(bào)時(shí)候抵減應(yīng)納稅額，但應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日之前取得的預(yù)售房款繳納營(yíng)業(yè)稅，2016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不再計(jì)提增值稅。