股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及房產(chǎn)需要繳什么稅

答：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析  土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）的下列規(guī)定要求計(jì)征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”  該文件是國家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，該文件存在的問題是，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是國有土地使用權(quán)及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東征稅還是對被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉(zhuǎn)讓100%以下的股權(quán)是否征稅呢？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。據(jù)了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等地區(qū)，并未對一次性轉(zhuǎn)讓有不動產(chǎn)的標(biāo)的公司100%股權(quán)的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行分析。

直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析

（一）增值稅下一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析    納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)如何征收增值稅？根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第14號第二條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法，即除此以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)按14號公告執(zhí)行，分為轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)或取得（不含自建）的不動產(chǎn)下兩種情況：      

1. 一般納納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)如何確定銷售額一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用5%的征收率。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。可以看出，一般納稅人無論何種情況下轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)均以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，均不得扣除土地價(jià)款。     

 2. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動產(chǎn)如何繳稅  轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。      

轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。  

（二）增值稅下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析  財(cái)稅[2016]36號文件附件明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”同時(shí)根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅    人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

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