房地產公司產品轉為自用是否要視同銷售

問題描述： 某房地產開發公司將部分尚未出售的商品房轉作自用，這部分商品房是否要按視同銷售處理？ 

問題答復：　此行為屬于將開發的商品房轉作固定資產，如果發生在2008年1月1日以前，按照《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），開發企業將開發產品轉作固定資產，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。如果將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以后，根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號），改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營），由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入。對2008年1月1日以前發生的處置資產，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，按國稅函[2008]828號文件規定執行。

營業稅暫行條例及其實施細則規定，在我國境內有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人為營業稅納稅義務人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。由此可見，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并取得貨幣、貨物或者其他經濟利益的，是征收營業稅的前提，但單位將不動產無償贈與是例外。對房地產開發企業將開發產品轉作固定資產用于本企業自用、樣品等行為，作為房地產開發企業既未取得貨幣、貨物及其他經濟利益，又不存在著無償贈送他人的行為，所以，對貨物在統一法人實體內部之間的轉移，不視同銷售，不征收銷售不動產營業稅。

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發生轉移的，不征收土地增值稅。

　　契稅暫行條例及其實施細則規定，在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。房地產企業開發的商品房留作自用，產權未發生轉移，不繳納契稅。若該房地產企業的商品房系通過受讓其他開發企業轉讓房產或者在建工程而取得所有權的，則存在產權轉移行為，應按規定繳納契稅。

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