房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應注意的問題

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及分類

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地性質(zhì)，包括國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。　　

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

1、申請

　　交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、批準

　　接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，并進行現(xiàn)場勘察，與有關(guān)資料對照核實。核對無誤后，填寫轉(zhuǎn)讓審批表。經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導審查批準。

3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應該采用書面形式。

4、公證

　　轉(zhuǎn)讓合同應經(jīng)過公證。

5、變更登記

辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。經(jīng)辦人依據(jù)出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時報批。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中應注意的問題

1、符合轉(zhuǎn)讓條件

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地來源包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其中出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓用于項目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商必須符合轉(zhuǎn)讓條件。下面分別介紹各種情況下的轉(zhuǎn)讓條件：

　　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓如用于商品房開發(fā)則應具備以下條件：（1）已經(jīng)商品房立項；（2）已取得建設用地規(guī)劃許可證；（3）持有有效期內(nèi)的建設用地批準書。該類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不僅應獲得市、區(qū)、縣人民政府的批準，而且應由土地使用權(quán)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。　

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準，補交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓；或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。黨政機關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級主管部門批準。

3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應該采用書面形式。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商應在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定，不得改變土地用途。確需改變的，應提交土地管理部門同意材料和原批準用地的人民政府批準文件。轉(zhuǎn)讓合同中應明確載明土地使用權(quán)的取得方式。

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記

辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。

5、房地產(chǎn)開發(fā)商應在完全了解稅費的交付情況后約定轉(zhuǎn)讓時稅費的承擔

　　土地使用權(quán)人應當按照規(guī)定繳納土地使用稅及其他規(guī)費，轉(zhuǎn)讓人應該清楚自己應該依法繳納的稅費，以免因不具備相關(guān)知識而負擔額外費用甚至被追究行政或刑事責任。

　　（1）轉(zhuǎn)讓后土地增值稅的繳納。

　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征收對象，依照規(guī)定的稅率所征收的一種稅，征收范圍包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　（2）土地使用稅及其他稅費的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)商應注意自己應承擔的稅費的收繳情況，應該明晰行使土地使用權(quán)需要繳納哪些稅，哪些是自己在簽訂出讓合同時就應該繳納的，哪些是自己應該繳納但可以緩交而未交的，哪些是受讓人必須繳納的，哪些是可以緩交的，哪些是不需要繳納的。

6、受讓人帶來的風險

　　（1）受讓人支付能力不足

　　（2）受讓人不愿支付轉(zhuǎn)讓價款

房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應注意的問題有哪些？看完上面的文章，相信大家對房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應注意的問題有了更多的理解，以后在工作中可以更好的運用所學到的知識為企業(yè)服務。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網(wǎng)，聯(lián)系我們的答疑老師。