房地產(chǎn)企業(yè)土地款進(jìn)項(xiàng)稅哪些可以抵扣

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式具有多樣性,比如土地轉(zhuǎn)讓,土地出讓,股權(quán)收購,合作建房等等,均屬于發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移性質(zhì)的增值稅應(yīng)稅行為,這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí),運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣.允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證,房企的稅負(fù)將有所減輕.

1土地價(jià)款以外的其他土地成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.

支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款.而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條第一款,,明確的開發(fā)產(chǎn)品土地計(jì)稅成本支出的內(nèi)容為:土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi).

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等.

也就是說,依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定,房地產(chǎn)公司從五月1日后,能扣除的成本只限于土地出讓金,而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除.因此,市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅.

土地成本除了土地買價(jià)或出讓金允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以外,其他土地成本構(gòu)成項(xiàng)目一律不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額.

2股權(quán)收購被收購方土地屬于國家無償劃撥

股權(quán)收購是指一個(gè)公司收購另一公司的股權(quán),得到了被收購方的土地,如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的,收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù),抵扣11%.如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地,被收購方原來對(duì)土地的入賬價(jià)值,以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價(jià),如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的.

3合作建房方式視同銷售取得土地

合作建房,是指由一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金的合作建房.對(duì)非房開公司出土地,房地產(chǎn)公司出資金的合作建房,非房地產(chǎn)公司視同銷售,按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征11%的增值稅,也就是說,非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房,約定分房產(chǎn)或分利潤,不論哪種方式,都視同銷售.

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