房地產開發企業房子自用或出租怎么繳稅

答：《企業會計準則第3號》將該類房產定義為投資性房地產，并規定能夠單獨計量和出售。會計處理上，對自用的商品房，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，作為存貨處理，對出租和出借的商品房作為投資性房地產處理。稅務處理上，稅法中沒有專門規定投資性房地產的概念，對房地產僅區分為房屋、建筑物和土地使用權，前兩者歸入固定資產，產權明晰的土地使用權則歸入無形資產。這樣一來會計處理與稅務處理就會存在明顯差異，其主要有以下幾個方面： 

（1）資產的初始計量與計稅基礎

會計處理上，《企業會計準則》規定，投資性房地產同時滿足相關條件才能按照成本進行初始計量，即：有關的經濟利益很可能流入企業；該資產的成本能夠可靠地計量。對房地產企業出租和出借商品房的成本，由達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。其后續支出，滿足確認條件的，計入成本；不滿足規定確認條件的，計入當期損益。

稅務處理上，《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定，企業的各項資產以歷史成本為計稅基礎。房地產企業自用、出租和出借商品房以竣工結算前實際發生的支出為計稅基礎，持有期間增值或損失，除稅收規定可以確認損益的外不得調整。《辦法》第十五條規定，企業對尚未出售的已完工開發產品進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。第十條規定，企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

（2）資產的后續計量與納稅調整

會計處理上，《企業會計準則》規定，房地產企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但采用公允價值模式的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》，采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

稅務處理上，《企業所得稅法》第十條規定，未經核定的準備金支出在計算應納稅所得額時不得扣除。因此，對后續計量計提了減值準備的資產要進行納稅調整。在計算應納稅所得額時，按照《企業所得稅法》第十一條規定計算固定資產折舊并扣除；歸入無形資產的土地使用權，在計算應納稅所得額時，按照《企業所得稅法》第十二條規定計算無形資產攤銷費用并扣除；與經營活動無關的無形資產不得計算攤銷費用扣除；持有并準備增值后轉讓的土地使用權，不能確認為無形資產，不得計算攤銷費用扣除。由此看來，對房地產企業采用公允價值模式對出租和出借商品房進行后續計量的，公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認，應進行納稅調整；房地產企業自用、出租和出借商品房以計稅基礎計提折舊或進行攤銷扣除。

（3）資產轉換的差異處理

會計處理上，《企業會計準則》規定，企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：投資性房地產開始自用；作為存貨的房地產，改為出租；自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

稅務處理上：（1）房地產企業將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準備的出租和出借商品房轉換為一般性固定資產或無形資產時，持有并準備增值后轉讓的土地使用權改為自用的，土地使用權可以確認為無形資產，計算攤銷費用扣除，其他方面基本一致。（2）房地產企業將原采用成本計量模式計價的、已計提減值準備的出租和出借商品房轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致，需要進行納稅調整。（3）企業將原采用公允價值模式計價的出租和出借商品房，轉換為一般性固定資產或無形資產時，其計稅基礎維持不變，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的部分應進行納稅調整。（4）《辦法》第二十四條規定，企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

 （4）資產處置的差異處理

 會計處理上，《企業會計準則》規定，當投資性房地產（指出租和出借的商品房）被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

 稅務處理上，房地產企業處置自用、出租和出借的商品房時，《企業所得稅法》第六條規定，應當將出售、轉讓收入并入轉讓財產收入；同時，按照《企業所得稅法》第十六條的規定，該項資產的凈值和轉讓費用，可以在計算應納稅所得額時扣除。投資性房地產的報廢、毀損，按照固定資產、無形資產的相關規定處理。《辦法》第二十三條規定，企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。第三十七條規定，企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

房地產開發企業將商品房轉自用要繳哪些稅？

答：房地產開發企業將開發的部分商品房轉為企業自用或用于出租，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅。

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條

“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”的規定及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）9條

“改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營），由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算”的規定，房地產開發企業將開發產品轉為自用，不涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

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