淺談營改增后對房地產業負稅的影響

（一）“營改增”之后，房地產開發企業的稅收負擔有所下降，成本也有所降低

營業稅屬于價內稅，在征收時會涉及到重復征稅的問題，因此雖然其稅率較低，但企業的稅收負擔反而比較重，而同屬流轉稅的增值稅則是價外稅，且具有稅收中性的特點，所以無論商品經過多少道流轉環節，最后只會對它在生產流通環節中的產生的那部分増值額進行征稅，從而有效避免了重復征稅這一問題。

所以，對于房地產開發企業而言，從征收“營業稅”到征收“增值稅”，在一定程度上會減少其稅收負擔和營業成本，提高競爭優勢：

①對小規模納稅人及選擇簡易計稅方法的一般納稅人來說，“營改增”政策的實施雖然改變了其繳納稅款的稅種，但對稅率卻沒有影響，依然是5%，但由于計算增值稅時是不含稅價，所以“營改增”后，實際稅負只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“營改增”后，其稅負降低了5%4.76%=0.24%。

②對一般納稅人來說，“營改增”以前，以企業的全部銷售額為對象征收稅費，而“營改增”以后，對其征收的稅費=企業的銷項稅額-企業的進項稅額，是兩者的差值。

房地產開發企業通過正當的渠道獲得的增值稅專用發票，在繳稅時可以用來進行稅額抵扣，大大減少了房地產開發企業的稅收負擔，使其不再被重復征稅，從而促進整個行業的長遠發展。

另外，營業成本=變動成本+固定成本，“營改增”之后，一般納稅人的變動成本中存在可以進行抵扣的進項稅額（之前不能進行抵扣），因此企業的變動成本降低了；

“營改增”政策實施之前，企業的固定資產的年折舊額=（購買價格+營業稅）/折舊年限，“營改增”之后，年折舊額=購買價格/折舊年限（上述兩公式均假設折舊方法為年限平均法），由此可以明顯看出，企業的固定成本也降低了。因此，在營業收入基本穩定時，營業稅改征增值稅會導致變動成本與固定成本的下降，從而進一步增加了企業的利潤。

企業繳納的稅種發生變化如何處理？

根據稅改后各行業發展形勢，2018年5月1日起，政府又下調了增值稅稅率來促進政策的進一步落實，以使經濟穩定發展。此項政策涉及到的房地產開發行業在繳納稅費方面的變化情況簡單介紹如下：

（一）繳納的稅種發生變化

“營改增”之后，房地產行業的納稅人銷售不動產時繳納的流轉稅稅種由之前的營業稅（價外稅）變成了增值稅（價內稅）。

（二）計稅方法和稅率發生變化

“營改增”前，相關法律規定對房地產企業全部以銷售額為對象征收營業稅，其稅率統一為5%；

稅改之后，企業在繳納增值稅之前要進行納稅人認定，不同的納稅人的采取的稅率不同：一般納稅人的適用稅率為10%；

小規模納稅人及選擇適用簡易計稅方法的一般納稅人的適用稅率沒有變化，仍然是5%，并規定對于企業的老項目和特定應稅行為，一般納稅人可以選擇使用簡易計稅辦法來繳納稅費，但一經選擇，36個月不得變更。

（三）應納稅額發生變化

“營改增”之前，房地產企業應該繳納的營業稅稅額=營業收入（銷售額）*稅率。“營改增”后分為兩類：

①對于一般納稅人：房地產企業的應納稅額＝銷項稅額－進項稅額，另規定，當期的銷項稅額少于進項稅額的企業，其少的那部分可以結轉到下期用來繼續進行稅款的抵扣；

②對于小規模納稅人及選擇簡易計稅方法的一般納稅人：房地產企業的應納稅額＝含稅銷售額/（1+稅率）*稅率。

（四）納稅人認定發生變化

“營改增”前，根據稅法的有關規定，納稅人進行認定時，一般納稅人與小規模納稅人的分界線是年銷售額為50萬或80萬（工業與商業不同）；“營改增”后，兩者的分界線變為500萬（工業與商業相同）。

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