營改增后土地增值稅計稅依據

營改增后，根據相關規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。由于房地產一般納稅人銷售自行開發項目增值稅銷項稅計算有其特殊性，因此需進一步說明如下：

一般計稅方法下，銷售開發項目的銷項稅額，不是按照含稅銷售收入換算為不含稅，乘以規定稅率計算，而是根據當期含稅銷售額扣除對應土地成本（出讓金和拆遷補償）后的余額計算不含稅收入，然后計算銷項稅，那么在確認土地增值稅銷售額時，應按銷售全額扣除增值稅差額確定應稅收入。計算公式如下：

土地增值稅銷售額=含稅收入-銷項稅額

上式中的含稅銷售額是指清算項目含稅銷售全額，不扣除土地成本；銷項稅額是指本項目合計計算的銷項稅額，不含稅是銷售全額換算然后乘適用稅率計算的金額。對此，2016年第70號明確，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。老項目營改增前的收入繳納了營業稅的收入，按照含稅收入確定；營改增以后繳納增值稅的收入，按照不含稅收入確定。

營改增后預征土地增值稅預收收入確認

需要注意的是，預交土地增值稅的收入確定，按規定預收房款應按規定的預征率繳納土地增值稅，在營改增后，預收房款按規定要預交增值稅，那么預征土地增值稅的預售收入怎么確定呢？原則上也是不含稅收入，但是由于是預售其不含稅收入的確定是按照預售收入扣除應預繳的增值稅計算的。根據2016年第70號，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，按規定可以按照下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

一般計稅應預交增值稅稅款=預收款/（1+11%）*3%

簡易計稅應預交增值稅稅款=預收款/（1+5%）*3%

關于營改增后土地增值稅計稅依據以及計算的方式小編在正文中都已經介紹了，不知道以上資料是否可以幫你解決疑問，如果還有什么其他的問題，可以來會計學堂進行提問或者在線和老師進行交流。