房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估增值涉稅政策

1.參照《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值部分能否轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本及實(shí)收資本的復(fù)函》（湘注協(xié)函〔2008〕5號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于股份有限公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估增值處理的復(fù)函》（財(cái)會(huì)二字〔1995〕25號(hào)）的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估增值只有在“法定重估”和“企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”的情況下，才能調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值，不屬于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)所進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估增值不能入賬，不能調(diào)增資產(chǎn)價(jià)值。

（注：“法定重估”一般是指按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行的清產(chǎn)核資） 

……

綜上所述，公司不得將公司所擁有的資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）在沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的“法定重估”和“產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”的情況下的評(píng)估增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理，不得轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本和實(shí)收資本，會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其注冊(cè)會(huì)計(jì)師不得對(duì)此進(jìn)行驗(yàn)資。

《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值能否直接轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本的答復(fù)》（安徽注協(xié)函復(fù)〔2005〕120號(hào)）規(guī)定，最近有不少會(huì)員反映，有一些企業(yè)因各種原因，在未發(fā)生法定資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的情況下，想通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告調(diào)整資本公積轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本，希望省注協(xié)專家小組對(duì)于這種情況給予答復(fù)。 

經(jīng)查閱相關(guān)法律、法規(guī)和準(zhǔn)則，并與部分專家進(jìn)行研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 

企業(yè)必須依法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，注冊(cè)資本不能隨意調(diào)整。企業(yè)在未發(fā)生法定資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的情況下，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生直接變動(dòng)，不能按評(píng)估增值增加資本公積直接轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本。 

參照上述規(guī)定，企業(yè)僅在發(fā)生法定重估和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下才可對(duì)評(píng)估增值做賬，未發(fā)生法定資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下，資產(chǎn)評(píng)估增值不能做賬。

2.對(duì)于被投資公司而言，僅是股東發(fā)生變化。如果被投資公司為內(nèi)資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東的，被投資公司不涉及企業(yè)所得稅事項(xiàng)。如果被投資公司為外商投資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，造成被投資公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)性質(zhì)或經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化，導(dǎo)致其不符合《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定條件的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)原有若干稅收優(yōu)惠政策取消后有關(guān)事項(xiàng)處理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕23號(hào)）第三條規(guī)定，被投資公司應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定補(bǔ)繳其此前（包括在優(yōu)惠過(guò)渡期內(nèi)）已經(jīng)享受的定期減免稅稅款。

受讓公司按3.6億元（6×60%）的價(jià)格，向原股東購(gòu)入被投資公司60%的股權(quán)。該3.6億元價(jià)款應(yīng)由受讓公司支付給原股東，而不是支付給被投資公司。被投資公司不涉及將3.6億元計(jì)入資本公積事項(xiàng)。

受讓公司與原股東簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）第十條規(guī)定，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。受讓公司和原股東均應(yīng)繳納印花稅，印花稅稅額為18萬(wàn)元。

原股東屬于轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果原股東為個(gè)人，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；如果原股東為企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

土地評(píng)估增值投資需要繳哪些稅收？

根據(jù)我國(guó)公司法規(guī)定，以土地使用權(quán)投資的，投資人必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將土地使用權(quán)過(guò)戶到被投資單位，這實(shí)際上是一種投資人以土地使用權(quán)交換股權(quán)的行為。土地投資主要涉及以下稅種征收問(wèn)題。

1.營(yíng)業(yè)稅分階段區(qū)別征稅。土地使用權(quán)的投資，稅收上認(rèn)定屬土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但投資行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。也就是說(shuō)，投資人土地投資獲得股權(quán)時(shí)不征稅，但在轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)需要納稅。自2003年1月1日起，稅收政策對(duì)此進(jìn)行了調(diào)整，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)規(guī)定“對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅”。

2.單位和個(gè)人所得稅征稅待遇不同。對(duì)于單位的投資行為需要，其土地評(píng)估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條也將這種以土地使用權(quán)換取股權(quán)的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。

但在個(gè)人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時(shí)不征個(gè)人所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]319號(hào)）規(guī)定：考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。

房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估增值涉稅政策的解讀相信大家通過(guò)上文學(xué)習(xí)后都有了自己的理解，其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)的評(píng)估在國(guó)家政策中有相應(yīng)的規(guī)定。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)不僅僅需要了解土地使用權(quán)的評(píng)估還需要土地評(píng)估需要繳納哪些稅收。這些內(nèi)容在會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)上都有，感興趣的都可以來(lái)看看。