以房產(chǎn)土地投資入股稅務(wù)怎么處理

一、企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅實施條例》第二十五條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù),但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外.

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規(guī)定,屬于企業(yè)自制的資產(chǎn),應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產(chǎn),可按購入時的價格確定銷售收入.

企業(yè)將土地進(jìn)行股權(quán)投資,也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換,根據(jù)上述規(guī)定,應(yīng)確認(rèn)財產(chǎn)損益計繳企業(yè)所得稅.同時投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理.

二、營業(yè)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規(guī)定,自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅.對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅.

三、土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)文件規(guī)定,對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅.

但是《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定,對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定.

根據(jù)上述規(guī)定,企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)繳納土地增值稅.若被投資企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的,不繳納土地增值稅.

四、印花稅

《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[1991]155)號規(guī)定,"財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是:經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù),以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù).土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅.由簽訂"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅.

五、契稅

《契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定,以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅.但是,契稅是由被投資人繳納的.

案例分析

問題：

B企業(yè)為A企業(yè)的子公司，2017年6月1日A公司以房產(chǎn)及土地對B進(jìn)行追加投資，當(dāng)時的評估價為1000萬，股東會已通過審批，同時當(dāng)月B企業(yè)已按評估價入賬，但A、B一直未辦理過戶等手續(xù)；2017年12月1日A、B企業(yè)計劃辦理過戶手續(xù)時，再次進(jìn)行評估，評估價為800萬。請問：

1、A企業(yè)是否應(yīng)以800萬為計稅依據(jù)繳納增值稅、土地增值稅等；B企業(yè)以800萬元為計稅依據(jù)繳納契稅等？B企業(yè)后期繳納房產(chǎn)稅應(yīng)按800萬為計稅依據(jù)，還是1000萬為計稅依據(jù)，不考慮扣除問題？

2、6月份追加的投資，12月份辦理該事宜是否涉及滯納金等稅務(wù)風(fēng)險？

專家：

1、題目中追加投資問題應(yīng)該按照雙方在股權(quán)投資協(xié)議中約定的價格，也是以評估價格為依據(jù)，并經(jīng)股東會議通過，過戶手續(xù)辦理日期一般是協(xié)議中約定，因此如果沒有其他約定事項，應(yīng)該以原評估價1000萬元作為各項稅金的計稅依據(jù)。

2、6月份追加投資，資產(chǎn)應(yīng)該在辦理入賬并交付使用時開始繳納房產(chǎn)稅；增值稅及土地增值稅應(yīng)該在資產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時為納稅義務(wù)發(fā)生時間。因此，12月末辦理相關(guān)納稅事項應(yīng)該符合稅法要求。

政策依據(jù)：

《公司法》二十七條中規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?/p>

根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》【（1986）財稅地字第8號】規(guī)定：

“十九、關(guān)于新建的房屋如何征稅？

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定：

“二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

以房產(chǎn)土地投資入股稅務(wù)怎么處理的問題會計學(xué)堂小編就講完了，上文從企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅等五個方面為大家做了詳細(xì)解答，最后還以案例分析的形式為大家做了鞏固，希望大家以后遇到這類問題不再犯難。