土地增值稅法律制度

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

考點

二 應(yīng)納稅額計算

一、計稅公式

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

提示

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

二、稅率

三、扣除項目

(一)新建項目具體扣除標準

【理解】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的新房屬于期房，因此銷售印花稅與房屋開發(fā)費用屬于同一會計期間，印花稅已在開發(fā)費用中扣除，故不允許單獨再扣除;非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房屬于現(xiàn)房，因此印花稅雖然也計入管理費用當中，但與房地產(chǎn)開發(fā)費用顯然不屬于同一會計期間，故允許單獨扣除。

【記憶提示】 請考生按照企業(yè)建房的費用發(fā)生順序記憶，同時注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同。

注意

稅收優(yōu)惠：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅。

四、計算步驟

(一)確定收入——題目給出

(二)確定扣除項目金額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額——題目給出。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本——題目給出。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——根據(jù)題目內(nèi)容判定利息是否明確。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——題目給出(注意印花稅迷惑)。

5.計算加計扣除。

(三)確定增值額——(收入-扣除項目)

(四)確定增值額與扣除項目的比率——(增值稅÷扣除項目)

(五)找稅率

(六)算稅額

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

考點

三 稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

注意

因上述原因而“自行轉(zhuǎn)讓”比照國家收回處理。

3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.“居民個人”“轉(zhuǎn)讓住房”免征土地增值稅。

考點

四 征收管理

一、土地增值稅納稅清算

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.其他。

【記憶提示】 應(yīng)當進行清算的情形是納稅人的開發(fā)項目已經(jīng)完全轉(zhuǎn)讓。

二、其他規(guī)定

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。