自建用房和商品房銷售分別要交什么稅?

答：一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營業稅。自建銷售需要繳納建筑業營業稅和銷售不動產營業稅。自建建成自用的時候不交，以后出售或者轉讓的時候要繳納2道營業稅，即3%的建筑營業稅+5%的轉讓不動產營業稅。

建筑業，屬于在中華人民共和國境內從事應稅勞務的行為，依法應繳納營業稅。營業稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業。

1. 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業的征稅范圍;

2. 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業的征稅范圍;

3. 管道每期集資費(初裝費)業務應按“建筑業”稅目征收營業稅。

自建不動產銷售，按全額計算繳納轉讓不動產營業稅。建筑業營業稅的計算需要確定計稅價格=營業成本(或者工程成本)×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)

例子：某房地產開發公司自建同一規格和標準的商品房5棟，工程總成本為15880萬元;銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬元;另將其中的2棟作為辦公樓。當地規定的建筑業利潤率為10%,則該公司上述業務營業稅的計算：

銷售不動產營業稅=28600×5%

自建行為按“建筑業”計算營業稅=(15880×(1+10%)÷(1-3%)×3%×3÷5

二、銷售商品房。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》：銷售不動產營業稅稅率為5%。

2015年3月30日，財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。