房地產企業支付安置費稅務處理

答：（一）增值稅

1、相關政策

（1）《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：“房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。”（2）《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定：“自2016年5月1日起，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。”

2、政策分析

對于房地產企業（一般納稅人）支付給其他單位或個人的拆遷補償費，無論屬于政府行為還是非政府行為，都可以在將來計算增值稅銷售額時予以扣除。房地產企業應當完善相關手續，完整收集與拆遷費用有關的材料，避免不必要的損失。需要注意的是，根據現行增值稅政策規定，無論拆遷行為是政府行為還是非政府行為，無論對被拆遷人免稅還是征稅（注：免稅有別于不征稅），理論上被拆遷人都應當開具增值稅發票給房地產開發企業，具體如何操作可咨詢主管稅務機關。對于房地產企業的拆遷行為，其目的是取得“土地”，交易的標的也是“土地”，地上建筑物附著物終將拆除，不具有交易價值，事實上也不存在房屋產權轉移問題。為了回避被拆遷人征免稅的爭議，房地產企業可在不改變補償總額的前提下，與被拆遷人僅就土地權屬進行交易，同時對房屋拆除進行補償，從而排除房屋所有權交易。

（二）土地增值稅

1、相關政策

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“（1）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定（注：視同銷售）確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規定（注：視同銷售）計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。”

2、政策分析

《土地增值稅暫行條例實施細則》將土地征用及拆遷補償費歸屬于房地產開發成本。筆者認為，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產開發行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發成本。土地征用及拆遷補償費應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集，然后根據房地產開發項目實際占用土地情況，分攤至房地產開發項目。在確認土地征用及拆遷補償費時應當遵循公允價值計量原則，房地產企業采取產權調換方式安置拆遷戶的，無論使用本項目開發產品還是非本項目房產，都應當按照付出房產的公允價值同步計算應稅銷售收入和應計土地征用及拆遷補償費。需要說明的是，房地產企業記載的土地征用及拆遷補償費與拆遷行為是否屬于政府行為理論上不存在直接關系。

（三）企業所得稅

根據現行企業所得稅政策規定，房地產企業應當按照公允價值計量原則確認實際付出的拆遷費用，并計入土地成本按規定在企業所得稅前扣除。對于房地產企業在拆遷過程中取得的被拆遷人的待拆除房屋，在會計上應當不做記載，從而回避拆房取地能否計入土地成本的爭議。。

（四）契稅

1、相關政策

《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定：“出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。”

2、政策分析從上述規定可以看出，房地產企業通過拆遷取得土地的契稅計稅依據，理論上應當包括所有拆遷補償費。筆者認為，房地產企業與被拆遷人“以房換房”的部分，應當僅就房地產企業向被拆遷人支付的補價計征征稅，未支付補價的不征收契稅。在實踐中“以房換房”問題常常被忽略，房地產企業在繳納契稅時應當向主管稅務機關提出這一訴求。

國家規定的拆遷安置費是多少?

（1）如果是農村（集體土地）的，農村的房子拆遷有三種補償方式，1. 有條件的，優先采取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價；2. 純貨幣補償，就是房屋重建成本價+宅基地地價；3.房屋置換，相同地段按面積最低1：1；

（2）如果是城市（國有土地）的，城市的房子有兩種補償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補多少；2.貨幣補償，最低是周邊房地產市場價；

我只能提供上述法律規定的標準，沒有辦法給您確定具體的數額，具體多少錢一平米，需要根據當地的物價、地價來評估和計算，一般最低是重建成本價。

本文詳細介紹了房地產企業支付安置費稅務處理，也介紹了國家規定的拆遷安置費是多少。作為一名房地產企業的會計人員，最好是明白房地產企業拆遷安置費的稅務處理。如果你閱讀了本文內容，還是不太明白安置費的稅務處理問題，咨詢一下會計學堂在線老師吧。