房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何加計(jì)扣除

答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定： “ 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

……

（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。”

建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否享受75%的加計(jì)扣除？

現(xiàn)行研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除的政策,是在《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的原則規(guī)定下,由《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、科技部關(guān)于完善研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策的通知》(財(cái)稅﹝2015﹞119號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第97號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于研發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除歸集范圍有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第40號(hào))文件等組成。

基本原則:企業(yè)(不屬于不適用加計(jì)扣除負(fù)面清單的行業(yè)與活動(dòng))開(kāi)展研發(fā)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用,未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的,在按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上,按照本年度實(shí)際發(fā)生額的50%,從本年度應(yīng)納稅所得額中扣除;形成無(wú)形資產(chǎn)的,按照無(wú)形資產(chǎn)成本的150%在稅前攤銷(xiāo)。

科技企業(yè)的特殊規(guī)定:根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、科技部關(guān)于提高科技型中小企業(yè)研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除比例的通知》(財(cái)稅﹝2017﹞34號(hào))規(guī)定:“科技型中小企業(yè)開(kāi)展研發(fā)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用,未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的,在按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上,在2017年1月1日至2019年12月31日期間,再按照實(shí)際發(fā)生額的75%在稅前加計(jì)扣除;形成無(wú)形資產(chǎn)的,在上述期間按照無(wú)形資產(chǎn)成本的175%在稅前攤銷(xiāo)。”

值得注意的是,在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、科技部關(guān)于完善研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕119號(hào))文件中,以負(fù)面清單方式列舉了不適用加計(jì)扣除的行業(yè)。它們是:

1.煙草制造業(yè);

2.住宿和餐飲業(yè);

3.批發(fā)和零售業(yè);

4.房地產(chǎn)業(yè);

5.租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè);

6.娛樂(lè)業(yè);

7.財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他行業(yè)。

這次國(guó)務(wù)院會(huì)議提出,將企業(yè)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企業(yè)擴(kuò)大至所有企業(yè)。按照目前政策現(xiàn)狀應(yīng)該是不包括上述負(fù)面清單行業(yè)的。也就是說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等六個(gè)行業(yè)企業(yè)不適用上述加計(jì)扣除政策,而建筑業(yè)企業(yè)適用上述加計(jì)扣除政策的。

【注意】負(fù)面清單中的行業(yè)不是根據(jù)工商登記的行業(yè)類(lèi)型判定,而是根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入占比判定。即當(dāng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/(企業(yè)按稅法計(jì)算的收入總額-不征稅收入-投資收益)>50%

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何加計(jì)扣除，也介紹了建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否享受75%的加計(jì)扣除。作為一名企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)，最好是知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是可以加計(jì)扣除的，加計(jì)扣除的標(biāo)準(zhǔn)是20%，如果你不是很明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。