回遷房視同銷售如何繳納增值稅

 “營改增”后，對于回遷房的增值稅稅務(wù)處理上，屬于以非貨幣性形式即實(shí)物還建支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，稅務(wù)處理和會計(jì)處理有所不同。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號）第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，“單位和或者個(gè)人向其他單位和個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以公眾為對象的除外”。也就是說，實(shí)物還建補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)視同銷售，依法繳納增值稅。

在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號）第四十四條規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。”

回遷房的土地增值稅問題分析

國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

可見，開發(fā)商計(jì)算土地增值稅時(shí)，其在房屋回遷業(yè)務(wù)中對等置換出去的新建房屋應(yīng)按視同銷售房地產(chǎn)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

回遷房視同銷售如何繳納增值稅？根據(jù)規(guī)定，單位和或者個(gè)人向其他單位和個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。也就是說，實(shí)物還建補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)視同銷售，依法繳納增值稅。無銷售價(jià)格的，可以按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。