回遷房視同銷售如何繳納增值稅

 “營改增”后，對于回遷房的增值稅稅務處理上，屬于以非貨幣性形式即實物還建支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，稅務處理和會計處理有所不同。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第十四條第（二）項規定，“單位和或者個人向其他單位和個人無償轉讓不動產的，視同銷售不動產，但用于公益事業或者以公眾為對象的除外”。也就是說，實物還建補償，應當視同銷售，依法繳納增值稅。

在計稅依據上，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十四條規定：“納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。”

回遷房的土地增值稅問題分析

國稅發[2006]187號文件第三條第（一）款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

可見，開發商計算土地增值稅時，其在房屋回遷業務中對等置換出去的新建房屋應按視同銷售房地產規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

回遷房視同銷售如何繳納增值稅？根據規定，單位和或者個人向其他單位和個人無償轉讓不動產的，視同銷售不動產。也就是說，實物還建補償，應當視同銷售，依法繳納增值稅。無銷售價格的，可以按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。