房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。
答:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。
上述公式中的適用稅率或征收率,根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇,納稅人適用一般計(jì)稅方法的,按11%的適用稅率計(jì)算,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的,按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定,開(kāi)工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目,納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更,上述日期后開(kāi)工的新項(xiàng)目,只能適用一般計(jì)稅方法。
申報(bào)示例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法。2017年12月收到誠(chéng)意金100.00萬(wàn)元、預(yù)收房款2,220.00萬(wàn)元。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
= 2,220.00 ÷ (1+11%)* 3% =60.00萬(wàn)元

土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。
銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下:
銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)
2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
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