房開企業營改增后如何納增值稅

針對房地產開發企業營改增前后，主要有以下幾種需注意繳納增值稅：

《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅[2016]36號附件2）規定：

　　 1）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　 2）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

　　 3）房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

 　　4）房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

 　　5）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額 為銷售額。

 　　因此，對于申請成為一般納稅人的房地產開發商，將可以把從政府采購的土地成本可以從銷售額中扣除，保證房地產企業只就業務中增值的部分繳納增值稅。但是該規定僅適用于房地產公司適用11%增值稅率的時候，并不適用于5%增值稅率。所以，對于銷售額適用什么稅率對企業有利，提前進行測算是非常有必要的。

 　　以上房地產老項目 ，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

營改增后，房開企業，土地成本是否可以從銷售額中扣除？

答：根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅[2016]36號文件附件二）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓方地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。　　 

同時需要提醒納稅人注意：　　 

1）扣除政策僅適用于房產企業按照11%的增值稅率繳納增值稅的情形；　　 

2）必須是向政府部門支付的，非政府支付的土地價款不可以扣除；　　

 3）向政府支付的土地款，應取得有效憑證，即以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證；　　 

4）可扣除的只有土地價款。

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