土地增值稅清算成本分攤方法是什么

  一、法規依據

  1、國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知“國稅發〔2006〕187號”第四條第(五)款：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

  2、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知“國稅發〔2009〕91號”第二十一條第(五)款：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

  3、四川省地方稅務局關于土地增值稅清算單位等有關問題的公告(2015年第 5 號)第三條：關于共同成本費用的分攤：

  納稅人分期分批開發房地產項目或同時開發多個房地產項目，各清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法(即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)進行分攤;其他共同發生的成本費用，按照建筑面積法(即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例)進行分攤。

  同一清算單位內包含不同類型房地產的，其共同發生的成本費用按照建筑面積法進行分攤。

  4、其他地方規定

  土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，同一清算單位不同類型按建筑面積法。如天津。

  分兩步分攤土地成本，第一步，先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。如江蘇。

  建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤，其他費用按單位建筑面積分攤。如江西。

  二、規定不明確

  “國稅發〔2006〕187號”只規定了多個房地產項目共同的成本費用按可售建筑面積比例或其他合理方法進行分攤，并未提及同一項目中不同類型房地產的土地成本分攤方法。對于后一種情況，在執行過程中各地基本簡單地采用可售建筑面積法進行分攤。至于其他合理方法，無論是稅務部門，還是企業都會對這個規定視而不見，哪怕那種方法是公認的合理方法。

  還有，此處的“共同的成本費用”到底含不含土地成本，或者說土地成本是不是也按可售建筑面積比例或其他合理方法進行分攤并未明確。

  也許是為了對“其他合理的方法”進一步明確，“國稅發〔2009〕91號”規定應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。雖然提到了“同一項目中建造不同類型”房地產的共同成本分攤，但分攤方法卻留給基礎稅務部門和開發企業去無限遐想。

  四川的規定是把土地成本作為“共同成本費用”。同時開發多個項目或分期分批開發項目取得的土地成本按占地面積進行分攤，其他費用按建筑面積法分攤;同一清算單位內不同類型房地產共同發生的成本費用按建筑面積法進行分攤。

  三、不合理之處

  分期開發項目或者同時開發多個項目的土地成本分攤方法，各地基本采用占地面積法分攤，這點并無異議，因為項目占地完全可以從空間上獨立分開。但是對同一項目中不同類型房地產土地成本分攤方法，如果按建筑面積法進行分攤，或者先按樓棟占地面積分攤，再按建筑面積進行分攤都不合理，舉例說明如下：

  例題：某項目占地面積2.5萬m2，總建筑面積10.7萬m2，其中可售建筑面積10.55萬m2，不可售建筑面積0.15萬m2。可售建筑面積中，住宅7.3萬m2、商業0.25萬m2，地下車庫3萬m2。該項目一次性開發，2017年 5月售罄。土地取得成本為7000萬元。住宅、商業、地下車庫銷售收入分別為35,040.00萬元、2,500.00萬元、4,200.00萬元。

  成本分攤方法對土增稅的影響

  成本分攤方的選擇對土地增值稅清算稅負具有十分重要影響，不同的選擇，可能導致的土地增值稅稅負不一樣。

  例如：某房企分兩期開發項目，一期主要為普通住宅，二期主要為別墅，則土地成本按各業態占地面積分配，一期普通住宅土地增值稅預清算增值率為22%，則可選擇的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么?

  將土地成本按各期項目可售建筑面積分配，則普通住宅項目比別墅項目總可售建筑面積大，分配的土地成本也會更多，整體的增值率則會下降，有可能享受20%免稅優惠政策。

  假設是另一種情況：

  按土地成本按各期項目總可售建筑面積分配，而普通住宅項目的增值率達47%，別墅項目的增值率達51%，那我們又應該要如何降低非別墅項目的增值率?

  將土地成本按業態產品土地面積分配?

  可行，但需測算，因為普通住宅項目的增值率達47%，如果增加分配給別墅項目的土地成本，降低其增值率，則相當于減少分配給普通住宅項目的土地成本，提高普通住宅項目的增值率，普通住宅項目的增值率如超過50%，土地增值稅稅負不降反增。

  所以成本分攤方法選擇的不同，造成對項目土地增值稅稅負亦有所差異，我們需要提前測算及重點關注。

  同時關注當地稅務機關是否有關分攤方法的規定出臺，注意成本分攤規劃方法的可行性。

  例如在廣州，不同清算單位的土地成本按各清算單位占地面積比分攤，不允許按建筑面積分攤，像上面的例子里，需要選擇按建筑面積分攤方法，我們有什么解決方法嗎?

  我們可以看穗地稅函[2012]198號的規定：對于分期開發房地產項目，以分期項目作為清算單位;

  但是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。

  所以我們應注意將兩期項目選擇同樣的清算時點，將其作合并為一個清算單位，就可選擇按建筑面積進行分攤。清算時點的選擇也是一項重要的規劃因素。

  關于土地增值稅清算成本分攤方法是什么先介紹到這里，實際工作中去計算土地增值稅的時候不知道如何清算跟分攤的話，最好是能夠委托專業的會計學堂老師來跟自己進一步講解有關內容。