房地產(chǎn)契稅計(jì)稅依據(jù)

隨著土地出讓制度改革的推進(jìn)和土地交易的日益規(guī)范,契稅成為房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,其計(jì)稅依據(jù)問題也需要進(jìn)一步明確。

從目前披露的相關(guān)案例,市政建設(shè)配套費(fèi)是否屬于契稅的計(jì)稅依據(jù)爭(zhēng)議最大。源頭在于《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定,出讓國(guó)有土地使用權(quán)的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中,以競(jìng)價(jià)方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格,土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

從實(shí)務(wù)執(zhí)行口徑出發(fā),稅務(wù)部門傾向于將上述條款理解為:契稅計(jì)稅依據(jù)為“承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益”,至于“全部經(jīng)濟(jì)利益”是否均在合同中明確載明在所不論。基于此,有人甚至將全部經(jīng)濟(jì)利益擴(kuò)大至房企在土地出讓過程中向中介機(jī)構(gòu)支付的交易手續(xù)費(fèi)。

《契稅暫行條例》第四條明確,國(guó)有土地使用權(quán)出讓,契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條明確,條例所稱成交價(jià)格,指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此,契稅計(jì)稅依據(jù)為合同確定的成交價(jià)格。這一原則與《合同法》相銜接,并且在隨后出臺(tái)的相關(guān)政策中得以延續(xù)。例如,《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同中確定的成交價(jià)格包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍,土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi),屬于成交價(jià)格的組成部分,不應(yīng)從中剔除,納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。該文件仍以“合同確定的成交價(jià)”為基礎(chǔ)規(guī)范契稅計(jì)稅依據(jù)。

通過上述分析,將契稅的計(jì)稅依據(jù)擴(kuò)大理解為“全部經(jīng)濟(jì)利益”且不論其是否在合同中作出明確約定,突破了《契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,而按照下位法不得違反上位法的原則,對(duì)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文件的理解與執(zhí)行必須在《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則限定的范圍內(nèi),不宜擴(kuò)大解釋。

一般情況下契稅的計(jì)稅依據(jù)

1.土地使用權(quán)出讓、出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣市場(chǎng)價(jià)格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金或者土地收益。

5.房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)

①不涉及土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的不繳契稅。

②采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。(房子可以分期，契稅不能分期)

③承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收契稅，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。

房地產(chǎn)契稅計(jì)稅依據(jù)，上文結(jié)合法規(guī)法律為大家做了分析與解讀。我們認(rèn)為通過上述分析,將契稅的計(jì)稅依據(jù)擴(kuò)大理解為“全部經(jīng)濟(jì)利益”且不論其是否在合同中作出明確約定,突破了《契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)在不宜擴(kuò)大解釋，企業(yè)也可以在上理解中爭(zhēng)取自身利益。