拆除房產的損失可否認定為開發前的成本

問：我公司擬將自有并已經營多年的房產拆除做房地產開發，拆除房產的損失可否認定為開發前的成本?房產損失是否需要稅務機關審批?

答：根據《關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)第二十五條規定，計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

因此，房產拆除損失不屬于計稅成本內容，可以按照《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》(國家稅務總局公告2011年第25號)第三十條的規定準備相關資料，并向主管稅務機關進行專項申報扣除。 

開發產品成本

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

　　1.土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

　　2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

　　3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

　　4.代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

　　以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

　　1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

　　2.前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

　　3.基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

　　4.建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

　　5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

　　6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。

　　不含營業稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業稅和土地增值稅應計入“營業稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應計入“管理費用”，它們都不是開發成本核算的范疇。

拆除房產的損失可否認定為開發前的成本？以上是我們關于企業拆除房產的損失的一些介紹，希望這篇文章，可以幫助這些行業的小伙伴們了解新的稅法內容。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。